Arról volt már korábban szó, hogy a lakásbérleti szerződést írásba kell foglalni a lakástörvény alapján. Arról is írtam, hogy milyen tartalmi elemei legyenek a lakásbérleti szerződésnek annak érdekében, hogy a bérbeadó és a bérlő között a konfliktusok elkerülhetőek legyenek. Az írásos bérleti szerződéssel és annak pontos tartalmával a bizonyítás is sokkal könnyebb.

A tartalmi elemekről itt olvashat:  https://drfulopedina.hu/ugyved-budapest/7-dolog-ami-mindenkepp-szerepeljen-a-berleti-szerzodesben

Most a határozott és a határozatlan idejű bérleti szerződést vesszük górcső alá. A bérleti szerződést meg lehet kötni határozott vagy határozatlan időre is. A határozott időre megkötött szerződések főszabály szerint a határidő lejártával megszűnnek. A bérleti szerződés esetén azonban  speciális szabályok érvényesülnek:

Ha a határozott időre kötött bérleti szerződésben megállapított idő eltelte után a bérlő a dolgot tovább használja, és ez ellen a bérbeadó a szerződésben megállapított idő elteltétől számított tizenöt napos jogvesztő határidőn belül nem tiltakozik, a határozott időre kötött szerződés határozatlan időtartamúvá alakul át.” (Ptk. 6:338.§ (1))

 

Milyen feltételek teljesülése esetén módosul a bérleti szerződés határozatlan időtartamúvá?

 

  • bérlő tovább használja a lakást,
  • bérbeadó nem tiltakozik, vagy pl. nem szólítja fel, hogy hagyja el a lakást
  • mikor van lehetőség a „tiltakozásra”? A határidő lejártát követően 15 napon belül
  • következmény: a szerződés nem megszűnik, hanem automatikusan határozatlan idejű szerződéssé alakul át.

 

A határozatlan idejű szerződéssé történő alakításhoz semmilyen nyilatkozatra nincs szükség a felektől, az automatikusan bekövetkezik. A bérlő ráutaló magatartása – hogy a dolgot tovább használja -, valamint a bérbeadó ráutaló magatartása – miszerint a jogvesztő határidő alatt nem tiltakozik a használat ellen – módosítja a szerződést.

Miért fontos ez?

Fontos megjegyezni, hogy a határozott idejű bérleti szerződésnek, valamint a határozatlan idejű bérleti szerződésnek nem azonosak a felmondási szabályai.

Különösen a lakásbérleti szerződések esetében fontos, hogy határozott vagy határozatlan időre jött létre a szerződés, ugyanis rendes felmondással (a hónap 15. napjáig a hónap végére, a hónap 15. napja után a rákövetkező hónap végére) csak a határozatlan idejű szerződések esetében lehet élni.

Ebben az esetben a szabály:

A határozatlan időre kötött szerződést bármelyik fél a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végére mondhatja fel.

Mi a helyzet, ha valaki nem eszerint jár el?

Ha a felmondás nem úgy történik, hogy az adott hónap 15. napjáig a következő hónap végére, tehát nem a polgári törvénykönyv szabályi szerint, nem a Ptk. szabályainak betartásával akkor a bérleti jogviszonyt a felmondás közlését követő második hónap végére felmondottnak kell tekinteni.

A határozott idejű lakásbérleti szerződést rendes felmondással nem lehet megszüntetni, csak rendkívüli felmondással, mely szerződésszegés esetén gyakorolható.

Fontos, hogy a felmondás szabályszerűen történjen, mert az újabb vitára adhat okot.

Kérje segítségem,

tisztelettel:

dr. Fülöp Edina ügyvéd

06303631727

edina_fulop@avocat.hu, drfulopedina@gmail.com

horizontal_web