Mit lehet tenni a társasház nem megfelő működése esetén?

A társasházak felügyelete rendkívül ingoványos talaj. A jogalkotó próbálta már az ügyészség hatáskörébe adni, aztán ezt elvetette. Jelenleg úgy szól a fáma, hogy a társasházak feletti törvényességi felügyeleti jogot a jegyző gyakorolja a 155/2015. (VI.25.) Korm. rendelet alapján, amely a a jegyző társasházak feletti törvényességi felügyeletének eljárási szabályairól szól.

Saját tapasztalatom az, hogy az általam, mint magánszemélyként indított törvényességi felügyeleti eljárásban a Társasháznak nem volt egyáltalán szmsz-e, az évi rendes közgyűlést akkor tartotta a közös képviselő, amikor eszébe jutott, és még sorolhatnám a szabálytalanságokat.

A jegyző felhívta iratok csatolásra és nyilatkozattételre a közös képviselőt, aki nem nyilatkozott. Ezt követően a jegyző, mint aki jól végezte dolgát, az eljárást lezárta, mondván: a Társasház jogszabályellenes működése kétséget kizáróan nem nyert igazolást.

De nézzük, miről is van szó:

Mi az eljárás lényege?

A társasházi törvény 27/A. § (1) bekezdése mondja ki, hogy a társasházak működésének, a társasház szerveinek és a szervek működésének a törvényességi felügyeletét a jegyző látja el. „A törvényességi felügyelet nem terjed ki az olyan ügyre, amelyben bírósági, hatósági eljárásnak van helye”. A törvény indokolása alapján ilyen lehet például a társasházakról szóló törvény szerinti fogyasztóvédelmi rendelkezés alapján indított fogyasztóvédelmi hatósági eljárás, ami tehát nem a jegyző hatásköre alá tartozik.

A törvényességi felügyeletet gyakorló jegyző hivatalból ellenőrzi, hogy a társasház

  • alapító okirata, szervezeti-működési szabályzata és azok módosítása megfelel-e a jogszabályoknak,
  • működése, közgyűlési határozata megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és szervezeti-működési szabályzatnak, és
  • működése megfelel-e a közgyűlési határozatokban foglaltaknak.

Abban az esetben, ha az ellenőrzés során valamelyik fent említett pontba ütközés állapítható meg, akkor a törvényesség nem áll fenn, aminek következményeként a jegyző felhívja a társasházat, hogy állítsa helyre a törvényességet. Akkor, ha a jegyző felhívásának a felhívástól számított 60 napon belül nem tesznek eleget, akkor a jegyző ennek érdekében a határidő leteltétől számított 30 napon belül bírósághoz fordulhat.

„5. § Az eljárás nem irányulhat a társasház működésének gazdaságossági vagy célszerűségi szempontból való ellenőrzésére.”

A (3) bekezdés rendelkezése alapján a közös képviselőt és az intézőbizottság elnökét együttműködési kötelezettség terheli a jegyző irányába. A jegyzőnek kötelesek átadni minden dokumentumot, ami szükséges a törvényességi felügyeleti eljárás lefolytatásához, valamint a helyszínen segíteni köteles őt.

 

Ki nem láthatja el az eljárásban a jegyző szerepét?

A Korm. rendelet meghatározza, hogy a törvényességi felügyeleti eljárásban a jegyző illetékességét a társasház fekvése határozza meg. Az 1. §-ban találunk a jegyzőre vonatkozó kizárási szabályokat is, melyek közül, ha valamelyik fennáll, akkor az erről való tudomásszerzéstől számított 5 munkanapon belül a jegyző köteles az illetékes fővárosi és megyei kormányhivatal részére jelenteni, aki vizsgálja, hogy a kizárási ok fennáll-e, illetve szükséges-e más jegyzőt kijelölni, valamint, hogy szükséges-e megismételni az esetlegesen eddig lefolytatott eljárási cselekményeket.

„(2) Az eljárás lefolytatásában nem vehet részt az a személy,

  1. a) akinek jogát vagy jogos érdekét az ügy közvetlenül érinti, vagy
  2. b) akitől az ügynek tárgyilagos megítélése egyéb okból nem várható.”

 

„(3) A jegyző nem vehet részt abban az eljárásban, amelyben

  1. a) a jegyző illetékességi területén működő helyi önkormányzat, képviselő-testület, azok szerve vagy érdekeltségi körébe tartozó gazdálkodó szervezet társasházi tulajdonostársként, vagy
  2. b) a jegyző illetékességi területén működő helyi önkormányzatnak, illetve képviselő-testületnek szerve vagy érdekeltségi körébe tartozó gazdálkodó szervezete közös képviselőként vagy a társasház társasházkezelőjeként

az eljárás érintettje.”

 

Hogy indítható meg az eljárás?

A Korm. rendelet 3. § szabálya alapján lehetőség van törvényességi felügyeleti eljárás hivatalból megindulására, mégpedig akkor, ha a jegyző hivatalból vagy bejelentés alapján szerez tudomást olyan körülményről, mely okot ad az eljárásra.

 

Ki és hogyan lehet bejelentő?

Bejelentéssel társasházi tulajdonostárs (akár meghatalmazott útján is) és a közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke élhet. A bejelentéssel egyidejűleg kötelesek a bejelentők igazolni a jogosultságukat. A tulajdonostársak az ilyen minőségüket a 30 napnál nem régebbi, nem hiteles tulajdoni-lapmásolattal (meghatalmazás esetén a 2013. évi V. törvény (Ptk.) szerinti meghatalmazással), a közös képviselők pedig a megválasztásáról szóló közgyűlési határozatot tartalmazó közgyűlési jegyzőkönyv-kivonattal.

 

Az eljárás menete

  1. Bejelentés megvizsgálása, és döntés az eljárás megindításáról

A jegyzőnek kötelessége a bejelentést megvizsgálni. Abban az esetben, ha a bejelentésre okot adó körülmény fennállása valószínűsíthető és a bejelentő igazolást is csatolt, akkor az eljárást a jegyző megindítja. Ellenkező esetben nem indítja meg az eljárást, amiről a bejelentőt köteles a bejelentés kézhezvételétől/szóbeli bejelentés napjától számított 30 napon belül írásban tájékoztatni a megtagadás indokaival együtt.

Az eljárás hivatalból történő megindítására, a tudomásszerzéstől 30 napon belül, de legkésőbb a körülmény bekövetkeztétől 1 éven belül van lehetősége a jegyzőnek. A (3) bekezdés alapján 1 éven túl is meg kell indítani az eljárást két esetben, egyrészt ha folyamatosan fennáll a körülmény, másrészt, ha az a közgyűlési határozat végrehajtását érintő mulasztásban nyilvánul meg.

 

  1. Az eljárás lefolytatása

A bejelentőt, illetve a közös képviselőt a jegyző az eljárás megindításáról számított 3 munkanapon belül értesíti, a levélben megjelöli az ügy tárgyát, az iktatószámot, azt a napot, amikor az eljárás megindult, abban az esetbet, ha az eljárás hivatalból indult ennek tényét, valamint a közös képviselő esetében a 7. § (1) bekezdése szerinti megkeresést.

A 7. § (1) bekezdés szerinti megkeresés: „A jegyző az eljárás során postai vagy elektronikus úton bekérheti vagy a helyszínen megtekintheti a társasház működésével kapcsolatos iratokat”.

Ezen iratokat köteles a közös képviselő a jegyző értesítésének kézhezvételétől számított 10 munkanapon belül – mely egyszer meghosszabbítható további 10 munkanappal, a közös képviselő jegyzőhöz eljuttatott, indokolással ellátott írásbeli kérelmére – köteles a jegyző rendelkezésére bocsátani.

A (4) bekezdés alapján „A társasházi alapító okirat és annak módosításai, valamint a szervezeti-működési szabályzat megismerése érdekében a jegyző az ingatlanügyi hatóságot is megkeresheti”.

Az eljárásra okot adó körülmény mulasztásban történő megnyilvánulása esetén a jegyző szükség esetén meghallgathatja a közös képviselőt személyesen, vagy pedig írásbeli nyilatkozatot is kérhet tőle.

Mindezek mellett a jegyzőnek lehetősége van arra is, hogy az okot adó körülmény fennállását a helyszínen ellenőrizze. A 9. § (2) bekezdése alapján „A helyszíni ellenőrzés során a jegyző a társasház közös tulajdonba tartozó épületrészeibe beléphet, ott az eljárással összefüggő bármely iratot, tárgyat vagy munkafolyamatot megvizsgálhat, az ott tartózkodó személytől tájékoztatást, felvilágosítást kérhet, valamint az ellenőrzés dokumentálása céljából a helyszínről, a megvizsgált iratokról, tárgyakról képfelvételt készíthet”, melyre lehetősége van a különvagyonba tartozó épületrészek esetében is akkor, ha a tulajdonostárs, vagy pedig a külön tulajdonban lakó személy ahhoz hozzájárul.

 

Az egyes eljárási cselekményekről a jegyző jegyzőkönyvet készít, mely kötelező, illetve szükségszerű tartalmi elemeit a 10. § (2), illetve (3) bekezdése tartalmaz.

„10. § (2) A jegyzőkönyv tartalmazza:

  1. a) a készítésének helyét, időpontját,
  2. b) az eljáró jegyző vagy a nevében és megbízásából eljáró személy megnevezését,
  3. c) az ügy tárgyát, ügyiratszámát,
  4. d) az ügyre vonatkozó lényeges megállapításokat, az ügy eldöntése szempontjából lényeges körülmények megjelölését.

(3) A jegyzőkönyv szükség szerint tartalmazza:

  1. a) az ügyre vonatkozó lényeges nyilatkozatot,
  2. b) a nyilatkozatot tevő személy nevét, továbbá lakcímét,
  3. c) a nyilatkozatot tevő személy, valamint a jegyzőkönyvvezető oldalankénti aláírását.”

 

  1. Az eljárás befejezése

A jegyző az eljárást felhívás kibocsátásával, vagy felhívás kibocsátása nélkül zárja le, amiről a közös képviselőt és a bejelentőt is írásban tájékoztatja. Új körülmény felmerülése esetén új törvényességi felügyeleti eljárást indít, mely során a vizsgált intézkedését ismét vizsgálat alá vonja.

Az eljárás felhívás kibocsátása nélkül lezárul akkor, ha megállapítja a jegyző az ellenőrzése során, hogy a törvényes működést sértő körülmény nem/már nem áll fenn.

A jegyző írásbeli felhívást bocsát ki akkor, ha megállapítja a törvény (már ismertetett) 27/A. § (2) bekezdésébe ütközést. A felhívás tartalmáról a Korm. rendelet 13. §-a alapján:

  1. a) az eljáró szerv nevét, az eljáró ügyintéző nevét és az ügy számát,
  2. b) a társasház nevét és címét,
  3. c) a társasház közös képviselőjének nevét, lakóhelyét, gazdálkodó szervezet esetén nevét, székhelyét és képviseletére jogosult személy nevét, lakóhelyét,
  4. d) az ügy tárgyának megjelölését,
  5. e) a rendelkező részben
  6. ea) a kötelezést a törvényes működés helyreállítására,
  7. eb) a kötelezettség teljesítése elmaradásának jogkövetkezményeit,
  8. f) az indokolásban
  9. fa) a megállapított tényállást és az annak alapjául szolgáló tényeket, adatokat,
  10. fb) azokat a jogszabályhelyeket, amelyek alapján a jegyző a felhívást kibocsátotta,
  11. fc) a jegyző hatáskörét és illetékességét megállapító jogszabályra történő utalást,
  12. g) a felhívás kibocsátásának helyét és idejét, és
  13. h) a felhívás kiadmányozójának nevét, aláírását, és az eljáró szerv bélyegzőlenyomatát.

A felhívást a 14. § (1) bekezdésének megfelelően vagy hivatalos postai iratként, vagy személyesen átadott iratként, vagy pedig a saját kézbesítője útján közli a közös képviselővel, aki értesíti erről a tulajdonostársakat úgy, hogy a felhívás közlését követő 3 napon belül a társasházban jól látható helyre, hirdetmény formájában kifüggeszti azt.

A felhívásban foglaltak teljesítését a jegyző ellenőrzi. A törvényes működés helyreállítására a felhívás/módosított felhívás közlését követő naptól számított 60 napos határidő áll rendelkezésre.

 

A jegyző az eljárást akkor szünetit meg, ha a törvényes működést helyreállították, vagy ha megállapítja, hogy a törvényes működést sértő ok már nem áll fenn. A megszüntetésről írásban tájékoztatja a közös képviselőt és a bejelentőt.

„17. § (3) Ha a törvényes működés a közgyűlés határozatával állítható helyre, a társasház törvényes működése akkor állapítható meg, ha a társasház a közgyűlését a felhívástól számított 60 napon belül a Tt. rendelkezéseinek megfelelően megtartotta és a törvényes működést sértő körülmény megszüntetéséhez szükséges határozatot meghozta vagy módosította.”

Abban az esetben, ha az eljárást a jegyző nem tudja megszüntetni, akkor bírósághoz fordulhat.

Összességében szerintem ez az eljárás hagy némi kivetnivalót maga után, mivel sajnos nem csak én jártam úgy, ahogy a cikk elején leírtam…

Kérdés esetén állok rendelkezésre:

dr. Fülöp Edina ügyvéd, ingatlanforgalmi szakjogász

drfulopedina@gmail.com

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.

Ez a weboldal az Akismet szolgáltatását használja a spam kiszűrésére. Tudjunk meg többet arról, hogyan dolgozzák fel a hozzászólásunk adatait..

A honlap további használatához a sütik használatát el kell fogadni. További információ

A süti beállítások ennél a honlapnál engedélyezett a legjobb felhasználói élmény érdekében. Amennyiben a beállítás változtatása nélkül kerül sor a honlap használatára, vagy az "Elfogadás" gombra történik kattintás, azzal a felhasználó elfogadja a sütik használatát.

Bezárás