Sok vevő felteszik a kérdést adás-vételi szerződés megkötésekor, hogy foglalót adjon vagy előleget?

Csaknem össze sem lehet hasonlítani a két jogi fogalmat, illetve annyiban hasonlítanak, hogy mindegyik a vételár része.

Az átadott pénzösszeg csak abban az esetben válik foglalóvá, ha azt a felek, tehát az eladó és a vevő kifejezetten kikötik.

Míg a foglaló szerződést biztosító mellékkötelezettség, addig az előleg nem biztosít semmit, csupán a vételár része, ahogy említettem. Mögöttes tartalma nincs.

A foglalóról megegyezni a szerződéskötéskor szükséges, a szerződéskötést követően már nem lehet foglalónak minősíteni az átadott pénzösszeget még közös megegyezéssel sem. a bírói gyakorlat is egységes ebben. Annak viszont nincs akadálya, hogy a szerződéskötés előtt átadott pénzösszeget minősítsék a felek foglalónak.

Foglalót már az előszerződéskor is kiköthetünk, fontos, hogy az átadott pénzösszeg ebbéli minősége kétségtelenül kitűnjön, ennek hiányában az átadott pénzösszeg csak előleg. Szinte minden esetben a vételár bizonyos százalékát (általában 10-20 %-ot) foglalónak minősítenek a felek.

A foglalót tipikusan az eladó kapja, de lehetőség van arra is, hogy a foglalót a felek ügyvédi letétbe helyezzék.

A foglalót fizetheti a vevő készpénzben a szerződés aláírásakor, vagy teljesítheti banki átutalással is. Az utalt összeg akkor is foglalónak minősül, ha a szerződéskötés napján nem kerül jóváírásra az eladó bankszámláján, de a vevő a szerződéskötés napján átutalta. Ha azonban csak később kerül átutalásra, akkor nem minősül foglalónak az összeg. Ebben is egységes a bírói gyakorlat.

A foglaló járulékos jellegű biztosíték, ha az alapügylet érvénytelen, akkor vissza kell adni.

Ha a szerződést a felek teljesítik, akkor foglalóra nincs többé szükség, azt a vételárba be kell számítani.

Ha a szerződést nem teljesítik, a foglaló sorsa attól függ, hogy ez kinek felróható.

A foglaló visszajár, ha a szerződés olyan okból szűnik meg, amiért mindkét fél felelős, vagy egyik sem. Mikor nem felelős egyik fél sem? Például akkor, amikor az árvíz miatt a házikó összedől.

Mikor a szerződés olyan okból szűnik meg, amiért az eladó felelős, akkor a kapott foglaló kétszeresét köteles visszatéríteni.

Mikor a vevő miatt szűnik meg a szerződés, akkor a vevő az adott foglalót elveszíti.

A foglaló tehát úgymond rákényszeríti a feleket, hogy a szerződésben rögzített megállapodásukat betartsák.

Ha bármely kérdés van a foglalóval kapcsolatban, vagy lakást vásárol és ügyvédet keres, aki megszerkesztia  szerződést, állok rendelkezésre, hívjon bizalommal.

dr. Fülöp Edina

ügyvéd, ingatlanforgalmi szakjogász

06303631727