Hogyan alapítsunk jogot másik telken történő átjárásra?

Először is kezdjük azzal, hogy mi a  telki szolgalom és ez alapján milyen jogunk lehet?

Mi az a telki szolgalom?

A fogalmát a Polgári Törvénykönyv  5:160. § (1) bekezdése határozza meg.

A telki szolgalom egy olyan jog, amely alapján az ingatlan birtokosa egy másik ember ingatlant használja átjárás, vízellátás, vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása céljára:

„(1) Telki szolgalom alapján az ingatlan mindenkori birtokosa átjárás, vízellátás, vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása céljára vagy az ingatlan mindenkori birtokosa számára előnyös más hasonló célra más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a másik ingatlan birtokosa a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól tartózkodjék.”

„(2) Ha valamely föld nincs összekötve megfelelő közúttal, a szomszédok kötelesek tűrni, hogy az ingatlan mindenkori birtokosa földjeiken átjárjon.”

A telki szolgalom jogosultja, valamint kötelezettje az ingatlan birtokosa attól függetlenül, hogy a birtokot milyen jogcímen uralja., tehát nem csak a tulajdonost illeti meg, hanem pl. a bérlőt is.

A kötelezettnek nem kell aktív, tevőleges magatartást tanúsítania, ugyanis a szolgalom lényege, hogy a jogosult a kötelezett birtokos ingatlanát bizonyos mértékben használja – ami esetében a használatnak valamilyen terjedelemben történő átengedéséről van szó -, valamint, hogy a kötelezett valamilyen magatartástól tartózkodjon.

A szolgalom csak célhoz kötötten alapítható az indoklás alapján. A definícióban a törvény példálózó felsorolást ad arra, hogy milyen célra lehet a telki szolgalmat alapítani. Az indokolás szerint „A szolgalomnak az uralkodó telken folytatott, a jogosult termelését vagy szükségleteinek kielégítését szolgáló tevékenység gyakorlását kell közvetlenül elősegítenie úgy, hogy az uralkodó telek használhatósága körében biztosítson a jogosult számára előnyöket. A használat célja nem lehet ettől független és öncélú”.

A szolgalmi jog egyébként a haszonélvezettel mutatja a legközelebbi rokonságot, a kettő között a nagy különbség az, hogy a szolgalmi jogosult nemcsaka szerződő fél lehet, hanem bárki, aki jogszerűen birtokolja az ingatlant.

 

A telki szolgalom létrejötte

Hogyan lehet elérni, hogy pl. átjárhassunk a másik ember telkén?

  1. szerződéssel

A telki szolgalmat létre lehet hozni erre irányuló szerződéssel. A szerződésen felül a dolog birtokának az átruházása, valamint a telki szolgalom ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges.

 

Milyen dokumentumok szükségesek a földhivatali bejegyzéshez, illetve ennek mi a költsége?

A Földhivatalhoz be kell nyújtanunk azt a szerződést, mely létrehozza a telki szolgalmat. Mindemellett szükség van ingatlan-nyilvántartási kérelemhez (mely a Földhivatal honlapjáról letölthető), illetve vázrajzot kell csatolnunk.

Az ingatlan-nyilvántartási kérelem díja 6.600,- Ft annyiszor, ahány ingatlant a szolgalmi jog érint, tehát minimum 13.200,- Ft, ugyanis minimum 2 ingatlanról van szó telki szolgalom esetében, az egyik a szolgáló telek, míg a másik az uralkodó telek.

  1. egyoldalú nyilatkozattal

Az ingatlan tulajdonosa telki szolgalmat a saját javára is alapíthat egyoldalú nyilatkozattal az 5:161. § (2) bekezdése szerint. Ezt a korábbi Ptk. nem ismerte, ugyanakkor a gyakorlatban alkalmazták.

  1. elbirtoklással

A (3) bekezdés alapján pedig elbirtoklással is lehet alapítani a szolgalmat akkor, ha az ingatlan birtokosa a másik birtokos 15 éven keresztül használja és ezen használat ellen a másik ingatlan birtokosa  nem tiltakozik. Abban az esetben, ha szívességből vagy pedig visszavonásig engedett jogról beszélünk, akkor az elbirtoklás nem következik be ennyi idő elteltével sem.

 

Önálló forgalom tárgya nem lehet a telki szolgalom természetéből fakadóan., tehát eladni nem lehet.

 

A szolgalom gyakorlása

A telki szolgalom jogosultja az ebből fakadó használati jogát nem gyakorolhatja a kötelezett használati jogának szükségtelen sérelmével.  Hogy ez pontosan mit jelent, ezt csak az eset összes körülményének figyelembevételével állapítható meg. Vita esetén a bíróság dönti el.

Abban az esetben, ha a szolgalom gyakorlásához valamilyen berendezést vagy felszerelést vesz igénybe a kötelezett, akkor annak a fenntartási költségei a jogosultat és kötelezettet a használat arányában terhelik akkor, ha ettől eltérő megállapodást nem kötöttek.

Például ha a kapubejáróhoz éjszakai ügyeletet is ellátó portaszolgálat tartozik, akkor ennek a költségéhez a szolgalom jogosultjának is hozzá kell járulnia.

 

A telki szolgalom megszűnése

  1. megszüntetés bíróság által

Az ingatlan rendeltetésszerű használatához a továbbiakban már nem szükséges telki szolgalom, akkor a bíróság azt megszüntetheti, korlátozhatja, vagy felfüggesztheti.

Ennek megítélése, hogy szükséges-e vagy sem, általában szakértői bizonyítás szükséges. A bíróság vizsgálja, hogy a szolgalom létrejötte óta milyen körülmények változtak.

A bíróságnak egységes az álláspontja abban, hogy a szerződéssel kikötött telki szolgalmi jog megszüntetése csak a körülmények lényeges megváltozása esetén követelhető. Lényeges az is, hogy a telki szolgalom létesítése vagy megszüntetése esetén azt a felet, akinek érdekében áll a változás a bíróság kötelezheti az értéknövekedés vagy értékcsökkenés megtérítésére.

  1. megszüntetés jogügylettel

Jogügylettel is meg lehet szüntetni a szolgalmat, amihez szükséges, hogy a szolgalom jogosultja a szolgalom kötelezettjéhez egyoldalú lemondó nyilatkozatot intézzen, valamint a szolgalmat töröljék az ingatlan-nyilvántartásból.

 

3. megszűnés

A szolgalom akkor szűnik meg, ha a jogosult azt 15 éven át nem gyakorolja, vagy eltűrte, hogy annak gyakorlásában akadályozzák.

A telki szolgalom egy korlátolt dologi jog, melyről a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) XXXIII. fejezete rendelkezik.

Ha telki szolgalommal kapcsolatban szeretne szerződést kötni, állok rendelkezésre:

 

dr. Fülöp Edina

ügyvéd, ingatlanforgalmi szakjogász

0630-363-17-27

edina.fulop@avocat.hu

horizontal_web

One Response to Hogyan alapítsunk jogot másik telken történő átjárásra?

  1. Takács Dénes szerint:

    Tisztelt Ügyvédnő!

    Bejegyzett szolgalmi út esetében (átjárási és útszolgalmi jog), mely csak 1 méter széles, van rá mód, hogy a jogosult kérje a kötelezettől, hogy akár meglevő építménye (tároló) elbontásával az utat gépkocsi bejárásra alkalmassá tegye szélesítés által? Találkozott már ilyen esettel, mik a tapasztalatai? Válaszát előre is köszönöm.

    Takáts Dénes

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.

Ez a weboldal az Akismet szolgáltatását használja a spam kiszűrésére. Tudjunk meg többet arról, hogyan dolgozzák fel a hozzászólásunk adatait..

A honlap további használatához a sütik használatát el kell fogadni. További információ

A süti beállítások ennél a honlapnál engedélyezett a legjobb felhasználói élmény érdekében. Amennyiben a beállítás változtatása nélkül kerül sor a honlap használatára, vagy az "Elfogadás" gombra történik kattintás, azzal a felhasználó elfogadja a sütik használatát.

Bezárás