Mikor kell ingatlan adásvételi előszerződést kötni?

A felgyorsult ingatlanpiacon sokszor előfordul, hogy érdemes előszerződést kötni azért, hogy a felek egy jó üzletet ne szalasszanak el.

Milyen esetekben fordulhat ez elő?

  • Egy adott ingatlannak még nem tulajdonosa valaki, aki már biztosan tudja, hogy az lesz és az ingatlanra nincs szüksége, azt el kívánja adni.
  • Előfordulhat olyan eset is, amikor valaki megkötötte már az adásvételi szerződést az előző tulajdonossal, azonban a földhivatal az ingatlan-nyilvántartásba még nem jegyezte be új tulajdonosként az eladót, vagy egyéb körülmények miatt még az ingatlan-nyilvántartásban nem szerepel az új tulajdonos, de már megvan az új vevő.
  • Az is lehet, hogy öröklés útján szerzi meg az új tulajdonos az ingatlant, azonban még a hagyatéki eljárás nem ért véget.
  • Lehetséges az is, hogy valamelyik fél akadályozva van a szerződéskötésben, mert például külföldön tartózkodik, ekkor is érdemes előszerződést kötni.
  • Olyan is előfordulhat, hogy valamilyen eljárás van folyamatban az ingatlanon, vagy például elidegenítési és terhelési tilalom van bejegyezve zálogjog biztosítása erejéig, és a tulajdonos a hitelt banki tárgyalás után, kialkudott kedvező feltételek mellett szeretné törleszteni meghatározott időn belül, akkor is érdemes előszerződést kötni az ingatlanra azzal, hogy majd a rendes szerződést a banki eljárás rendezése, befejezése után fogják a felek megkötni.
  • Lehet előszerződést kötni abban az esetben is ha az eladó vagy a vevő kiskorú és még nem áll rendelkezésre a gyámhatóság hozzájáruló nyilatkozata.

 

Mi az az előszerződés?

Az előszerződés lényege, hogy a végleges adás-vételi szerződést megelőzően jön létre a felek között. Az előszerződésben a szerződő felek arra vállalnak kötelezettséget, hogy egy későbbi időpontban egymással szerződést fognak kötni.

Az ingatlan adásvételi szerződésre a törvény kötelező írásbeliséget rendel el, így az ingatlan adásvételi előszerződést is írásba kel foglalni. Az előszerződésben meg kell határozni a szerződés lényeges feltételeit, melybe beletartozik minden, amit a felek lényegesnek minősítenek. Meg kell határozni a feleket és az ingatlant, valamint a vételárat. Érdemes minél részletesebben meghatározni azt, hogy a felek későbbi időpontban milyen feltételekkel kötnek szerződést.

 

Miért jó az előszerződés?

A legfontosabb előnye, hogy bármelyik előszerződésben szereplő fél kérelmezheti a bíróságtól, hogy a szerződést hozza létre azokkal a feltételekkel, amelyek az előszerződésben szerepelnek. Tehát az előszerződés alapján a szerződés kikényszeríthető.

A kikényszeríthetőség időtartama 5 év.

 

5 dolog, amit még feltétlenül tudnia kell az előszerződésről:

  1. Az előszerződésben érvényesen foglaló kiköthető.
  2. Az elállás joga biztosítható bánatpénz kikötésével.
  3. Az előszerződés megszegése kártérítési felelősséget vonhat maga után.
  4. Az előszerződés az ingatlan-nyilvántartásba nem kerül be, tehát nem lesz a földhivatalnál nyoma
  5. ha közben az eladó másnak eladja az ingatlant, akkor már nem áll módunkban kikényszeríteni, hogy mindenképpen az előszerződésben foglalt vevővel kösse meg az adás-vételi szerződést. Ebben az esetben kártérítéssel élhetünk.

 

Mikor lehet megtagadni az előszerződés alapján a szerződés létrehozását?

A Törvény alapján bármelyik fél megtagadhatja a szerződés megkötését, ha bizonyítja az alábbi feltételek együttes fennállását:

„a) az előszerződés megkötését követően előállott körülmény következtében az előszerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdekét sértené;

  1. b) a körülmények megváltozásának lehetősége az előszerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható;
  2. c) a körülmények megváltozását nem ő idézte elő; és
  3. d) a körülmények változása nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe.”

 

Ingatlan adás-vételi előszerződést tehát szintén kellő körültekintéssel érdemes kötni.

 

Bízza magát ügyvédre:

dr. Fülöp Edina ügyvéd, ingatlanforgalmi szakjogász

1122 Budapest, Városmajor utca 33. I/1.

06-30-363-1727

edina.fulop@avocat.hu

4 Responses to Mikor kell ingatlan adásvételi előszerződést kötni?

  1. Szűcs Zsuzsanna szerint:

    Tisztelt Fülöp Edina!Hétfőn vinnék foglalót egy ingatlanra és az eladó hozza az ügyvédjét és tudomásom szerint előre elkészített papírral jönne.Az a kérdésem,érvényes-e akkor is az iromány,ha nem irodában kötjük?Sajnos nincs ügyvédem,így kissé aggódom,de pillanatnyilag a ház árának fele van a birtokomban és semmi több.Ügyvédre csak januárban futná,de az már késő.Válaszát köszönöm!Szűcs Zsuzsanna

    • dr. Fülöp Edina szerint:

      Tisztelt Szűcs Zsuzsanna!
      Mivel az ügyvéd feladata, hogy az adás-vételi szerződésben a felek akaratát és megegyezését rögzítse, kétlem, hogy előre elkészítené a kolléga. A szerződés akkor is érvényes, ha nem az ügyvéd irodájában köttetik. Üdvözlettel: Fülöp Edina ügyvéd

  2. Zolnai Ildikó szerint:

    Tisztelt Dr. Fülöp Edina!

    Az előszerződésnek is ügyvéd által ellenjegyzettnek kell lenni, vagy elég egy olyan szerződés amiben eladó és vevő rögzíti, mennyi foglalót kapott az eladó és milyen módon folytatódik az adásvétel és mikor.
    Két tanú elegendő hozzá vagy mindenképpen legyen ügyvéd is jelen és írja alá?
    Köszönöm szíves válaszát!

    • dr. Fülöp Edina szerint:

      Tisztelt Zolnai Ildikó!

      Nem kötelező rá az ellenjegyzés, de véleményem szerint az ügyvéd személye nagyban garancia a szerződés tartalmi elemeinek való megfelelés és egyébként az egész ügylet biztonsága szempontjából. Mindenképp javaslom, olcsóbb, mint később a pereskedés, szívesen állok rendelkezésre. Üdv.: Fülöp Edina ügyvéd

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.

Ez a weboldal az Akismet szolgáltatását használja a spam kiszűrésére. Tudjunk meg többet arról, hogyan dolgozzák fel a hozzászólásunk adatait..

A honlap további használatához a sütik használatát el kell fogadni. További információ

A süti beállítások ennél a honlapnál engedélyezett a legjobb felhasználói élmény érdekében. Amennyiben a beállítás változtatása nélkül kerül sor a honlap használatára, vagy az "Elfogadás" gombra történik kattintás, azzal a felhasználó elfogadja a sütik használatát.

Bezárás