Kell adózni a megtartott foglaló után?

I. Mi a foglaló?

A foglaló olyan szerződést biztosító mellékkötelezettség, melynek célja a szerződés teljesítésének ösztönzése, a jogügylet komolyságának támogatása. Amennyiben a szerződés realizálódik, a foglaló a vételárba beszámít és azzal együtt képez jövedelmet. Kérdés az, hogy meghiúsulás esetén az eladó által kapott és ezáltal nála maradó foglaló összege adóköteles jövedelem-e, vagy a kivételi körbe tartozik.

 „A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.”.

A fentiek alapján tehát megállapíthatjuk, hogy amennyiben a vevő felelős az adásvételi szerződés meghiúsulásáért, úgy az eladó a vevőtől kapott foglaló összegét megtarthatja.

A foglalót megközelíthetjük 2 szempontból.

A foglaló az eladó számára bevétel, a bevétel pedig a személyi jövedelemadó alapjának számít.

A személyi jövedelemadóról szóló törvény  szerint „Bevétel a magánszemély által bármely jogcímen és bármely formában – pénzben (e törvény alkalmazásában ideértve a készpénz-helyettesítő eszközt is), és/vagy nem pénzben – mástól megszerzett vagyoni érték.

II. Foglaló, mint kárátalány?

A másik megközelítés alapján azonban a foglaló adójogi természetének minősítése szerint kárátalány. Amennyiben pedig kárátalány, úgy  nem képezheti adó alapját, ugyanis adómentes a kártérítés a jövedelmet pótló kártérítés kivételével.

A törvény alapján „A jövedelem kiszámításánál nem kell figyelembe venni a következő bevételeket:

  1. a) azt a bevételt, amely e törvény 1. számú melléklete szerint adómentes, vagy más törvény rendelkezése alapján személyi jövedelemadó kötelezettség nem terheli;”

6. A károk megtérülése, a kockázatok viselése körében adómentes:

6.1. az a juttatás, amelyet a magánszemély kap

  1. a) mint károsult, jogszabályban meghatározott feltételek szerint, közadakozásból, vagy a munkáltatójától segélyként, támogatásként elemi kár (ideértve a martinsalak felhasználása miatt a lakást, lakóépületet ért kárt is), katasztrófa (pl. környezeti vészhelyzet), tűzkár, baleset esetén, különösen lakás helyreállítása, újjáépítése céljából,
  2. c) kártalanításként (ideértve a kisajátítással összefüggő járulékos költségek megtérítését, valamint a kisajátítás alapjául szolgáló közérdekű célra megvásárolt ingatlan vételárát is), kárpótlásként, kártérítésként, sérelemdíjként, kivéve a jövedelmet pótló kártalanítást, kárpótlást és kártérítést,”

III. A Legfőbb Bíróság álláspontja

A Legfelsőbb Bíróság  kifejtette álláspontját,  miszerint abban az esetben, amikor a vevő felelős a szerződés meghiúsulásáért, és ekkor az eladó a foglaló összegét megtartja, az az eladó kárainak enyhítését szolgálja. Az eladónál maradó foglaló átalány kártérítésnek minősül, így az az Szja. tv. szerint adómentes jövedelem, a személyi jövedelemadó alapjánál bevételként nem vehető figyelembe.

IV. A Legfelsőbb Bíróság egy másik álláspontja

A Kúria (a Legfelsőbb Bíróság leánykori nevén) álláspontja szerint a foglaló olyan szerződést biztosító mellékkötelezettség, melynek célja a szerződés tejesítésének ösztönzése, a jogügylet komolyságának támogatása. A szerződés teljesítése során a foglaló értéke a vételár értékébe beleszámít, azzal együtt képez jövedelmet. Azonban mi a helyzet a szerződés meghiúsulása esetén, amikor az eladónál marad a foglaló? Adóköteles jövedelemnek minősül a foglaló összege vagy a korábban hivatkozott kivételek közé tartozik?

A Kúria álláspontja szerint két esetet kell megkülönböztetni. Az egyik esetben az eladónak a szerződés meghiúsulása kárt is okoz, míg a másik esetben nem. Az első esetben – amikor az eladónak kára keletkezik – a felek a szerződésben külön megállapodtak abban, hogy a foglaló kárátalány szerepét is betöltheti.

Amikor az eladónak nem keletkezik kára, úgy a foglaló nem lép valaminek a helyében, nem pótol valamit – szemben a kártérítéssel -, hanem pluszként jelentkezik, azaz jövedelemnek minősül, nem tartozik a kivételek közé, nem adómentes.

V. Összegezve

 

Fentiekből megállapítható, hogy foglaló általánosan nem minősülhet adómentes jövedelemnek.

Abban az esetben, ha a foglaló összegénél nagyobb összegű kára keletkezett az eladónak, amiért kártérítést is kapott, úgy a foglaló összegén felüli kártérítési összeg adómentesnek minősül. A foglaló minősítése minden esetben egyedi mérlegelést igényel, bizonyítási és felszámolási kérdéseket vethet fel.

 

VI. Mit nézzünk meg hogy el tudjuk dönteni melyik kategóriába tartozunk?

 

– az ingatlan adás-vételi  szerződés tartalmazta-e, hogy a foglalót a felek  kárátalánynak tekintik-e,

– ha az ügylet meghiúsul eladóként keletkezett-e és milyen mértékű ténylegesen bizonyítható kárunk.

Amennyiben  tehát az szja-törvény 1. számú mellékletének 6. pontja nem alkalmazható, az ügylet meghiúsulása miatt az eladó felet megillető foglaló egyéb jövedelem.

 

VII. Mennyit kell fizetni a megtartott foglaló után?

 

1. 15 százalék személyi jövedelemadót

2. 19,5 százalék ehót.

 

dr. Fülöp Edina

Ügyvéd

1122 Budapest, Városmajor utca 33. I/1.

Forrás:

  • 12/2014. számú közigazgatási elvi határozat
  • Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: „Ptk.”) 6:185. § (3) bekezdése
  • A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: „Szja tv.”) 4. § (2) bekezdése,  7. § (1)  bekezdése
  • EBH 2004/1119. számú jogeset
  • Kfv.I.35.500/2012. ügyszámú felülvizsgálati eljárás

Utolsó frissítés: 2018. nov. 13.

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.

Ez a weboldal az Akismet szolgáltatását használja a spam kiszűrésére. Tudjunk meg többet arról, hogyan dolgozzák fel a hozzászólásunk adatait..

A honlap további használatához a sütik használatát el kell fogadni. További információ

A süti beállítások ennél a honlapnál engedélyezett a legjobb felhasználói élmény érdekében. Amennyiben a beállítás változtatása nélkül kerül sor a honlap használatára, vagy az "Elfogadás" gombra történik kattintás, azzal a felhasználó elfogadja a sütik használatát.

Bezárás