Sok esetben a lakástulajdonosok nincsenek tisztában azzal, hogy a lakás eladásakor – abban az esetben, ha jövedelmük keletkezik- akkor adót kell fizetniük.
Az adófizetési kötelezettség függ:
- a bevételtől: az eladó magasabb áron adja el a lakást, mint ahogy vette vagy ahogy a közjegyzői hagyatéki eljárásban a lakás értékét megjelölték és
- a lakás megszerzésének időpontjától: a lakás megszerzésére 5 éven belül került-e sor.
Mennyi a mértéke a személyi jövedelemadónak?
Tehát, ha az eladó 5 éven belül adja el a lakását és drágábban adja el, mint ahogy vette, akkor az adó alapja az eladáskori érték és a megszerzéskori érték különbözetének a 15 %-a.
A törvény kimondja, hogy „az ingatlanügyi hatóság nyilvántartása szerint
- a) lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró építmény és a hozzá tartozó földrészlet (ideértve azt is, amelyet a lakáshoz tartozó földhasználati jog terhel), *
- b) lakásra vonatkozó vagyoni értékű jog
átruházása esetén a jövedelem a számított összeg
- 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
- 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,
- 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,
- 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,
- 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.”
Tehát, ha a szerzés éve 2017, vagy 2016, akkor az eladási érték és a szerzéskori érték különbözete az adó alapja.
Ha a szerzés éve 2015, akkor a különbözet 90 %-a az adó alapja.
Ha a szerzés éve 2014, akkor a különbözet 60 %-a az adó alapja.
Ha a szerzés éve 2013, akkor a különbözet 30 %-a az adó alapja.
Ha a szerzés éve 2012, vagy annál korábbi időpont, akkor pozitív különbözet, tehát kövedelem esetén sem keletkezik adófizetési kötelezettség.
Fontos, hogy adó akkor is keletkezik, ha az ingatlan eladása után a jövedelmet is, tehát akár az egész összeget másik lakás vásárlására fordítjuk.
Mi a szerzés és az átruházás éve?
A szerzés, illetve az átruházás événél az az időpont az irányadó, amikor az adás-vételi szerződést a földhivatalhoz benyújtják, tehát itt lehet esetlegesen eltérés a szerződés megkötése és a benyújtás időpontja között. Öröklés esetén a szerzés éve, amikor az örökhagyó meghal.
Hogyan csökkenthetjük a fenti adóalapot?
A bevételből le kell vonni az igazolt költségeket, melyek az alábbiak lehetnek:
– a megszerzésre fordított összeget és az ezzel összefüggő más kiadásokat- ide tartozik tehát az adás-vételben szereplő ár, vagy ha ajándék útján szerzi valaki, akkor az az összeg, amit a szerződésben meghatároztak, vagy amelyet az adóhatóság figyelembe vett, ha örökölte valaki az ingatlant, akkor az az érték, amelyet a hagyatéki leltárban meghatároztak, a kiadások tekintetében: az ügyvédi munkadíj, a közjegyzői munkadíj, esetlegesen szakértői díj, amelyben a szakértő az értéket meghatározta
– az értéknövelő beruházásokat: az ingatlan piaci árának növelése céljából eszközölt ráfordítások, valamint az állagmegóvás érdekében fizetett ráfordítások
– az átruházással kapcsolatos kiadásokat, ide értve az állam felé fizetett kötelezettségeket (pl. illetéket, vagy az ingatlanközvetítő költségét, hirdetési díjat
Ha egy lakásnak több tulajdonosa van, akkor minden tulajdonos a saját részének arányában fizeti meg az esetleges személyi jövedelemadót.
A Nav oldalán van egy kalkulátor is, ami alapján tájékoztató jellegű információt kaphatunk a fizetendő személyi jövedelemadó mértékéről:
http://nav.gov.hu/nav/szolgaltatasok/kalkulatorok/ing_kalk
A lakás eladásához ügyvédre van szükség, eladóként is forduljon ügyvédhez, hogy megfelelő szerződést írjon alá!
Várom hívását,
dr. Fülöp Edina
ügyvéd, ingatlanforgalmi szakjogász
06303631727
edina_fulop@avocat.hu, drfulopedina@gmail.com
Tisztelt Ügyvédnő!
Mely ktsg-ek tartoznak ill. nem számolhatóak el ebben a körben?
az értéknövelő beruházásokat: az ingatlan piaci árának növelése céljából eszközölt ráfordítások, valamint az állagmegóvás érdekében fizetett ráfordítások
Pld. a festés, mázolás beleszámít? Szigetelés, nyílászárók cseréje, burkolatok cseréje, stb.
Előre is köszönöm a válaszát.
Baráth Zsuzsanna
Tisztelt Hölgyem, az Ön által felsoroltak mind értéknövelő beruházásoknak minősülnek és adóalap csökkentő tényezők. Tisztelettel: dr. Fülöp Edina ügyvéd