Sokan vásárolnak lakást befektetési céllal, és egyre többször fordul elő, hogy a lakásban megosztást hajtanak végre, vagyis egy lakásból kettőt alakítanak ki, hogy minél gazdaságosabban legyen eladható a lakás. Korábban már foglalkoztam ezzel a témával, leírtam, hogy milyen hosszadalmas volt egy ügyfél esetén a kettéosztás.

Erről itt olvashat: https://drfulopedina.hu/blog/egy-lakasbol-ketto

Most ismételten foglalkozom a témával, hiszen a jogszabályok gyakran változnak.

Abban az esetben, ha azt szeretnénk, hogy mindkét kialakított lakásnak önálló helyrajzi száma legyen, szükséges néhány dokumentumot benyújtani az ingatlan fekvése szerint illetékes földhivatal felé. Ezek a dokumentumok az alábbiak:

1. módosított alapító okirat,
2. vázrajz
3. hatósági bizonyítvány
4. meghatalmazás
5. földhivatali kérelem

Nézzük sorban az okiratokat:

Mi szükséges az alapító okirat módosításának bejegyzéséhez?

A társasházban eljárni kemény dió, főként ha nagyon sok a tulajdonostárs a társasházban.

1. Alapító okirat

A főszabály alapján az összes tulajdonostárs hozzájárulása szükséges a módosításhoz azzal, hogy be kell jelenteni a változást az ingatlanügyi hatósághoz. Vannak esetek, amikor a főszabály alól a Törvény eltérést enged, mely esetekben az összes tulajdonostárs hozzájárulása helyett elegendő bizonyos többség is.

• összes tulajdoni hányad legalább 2/3-os többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazata dönthet az elidegenítésről akkor, ha az alapító okirat felhatalmazást ad arra, hogy a társasházközösség is gyakorolhatja a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítési jogot. A közgyűlési határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról, így a közgyűlési határozat lesz az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas okirat. Erre a 2/3-os döntésre csak akkor van lehetőség, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglévő külön tulajdon tárgya bővíthető, kivéve az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy esetén, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van.

• a fenti elidegenítési jogot akkor is gyakorolhatja a társasházközösség, ha az alapító okirat módosításával az összes tulajdoni hányad legalább 4/5-ös többségével rendelkező tulajdonostárs egyetért. Ebben az esetben a közgyűlési határozatban felhívást kell intézni a kisebbségben maradt tulajdonostársakhoz, hogy akkor, ha a törvényben meghatározott keresetindítási jogukkal élni kívánnak, a közgyűlési határozat meghozatalától számított 60 napon belül a közös képviselőhöz írásban nyilatkozzanak erről a szándékukról, ellenkező esetben 60 nap elteltével a közgyűlési határozat ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésre alkalmas okiratnak minősül. Jelen esetben is rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról a közgyűlési határozatban.

Mindkét esetben szükséges, hogy a közgyűlési határozat közokiratba, vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba legyen foglalva.

Mit kell tartalmaznia az alapító okiratnak?

A Törvény 73. § (2) bekezdése határozza meg az alapíró okirat tartalmi elemeit az alábbiak szerint:

„(2) Az alapító okiratnak tartalmaznia kell:

1. a) a társasház-tulajdon alapítására vonatkozó megegyezést,
2. b) a személyi azonosító kivételével a tulajdonostársaknak a tv. 15. § (1) bekezdésében meghatározott adatait és a földrészlet helyrajzi számát,
3. § (1) Az ingatlanok nyilvántartása során a magánszemély azonosítására természetes személyazonosító adatait, lakcímét, állampolgárságát, továbbá, a polgárok személyi adatainak és lakcímének nyilvántartásáról szóló törvény hatálya alá tartozó magánszemélyek esetében, az érintett személyi azonosítóját kell használni. A szervezetek azonosítására a szervezet megnevezését, székhelyét, valamint a cégjegyzékbe bejegyzett jogi személy, jogi személyiséggel nem rendelkező szervezetek esetében a cégjegyzékszámot, a statisztikáról szóló törvény hatálya alá tartozó szervezet esetében a statisztikai azonosítóját kell alkalmazni (az azonosításra szolgáló adatok együtt: a jogosult adatai).
4. c) a közös tulajdonba kerülő épületrészek és helyiségek felsorolását római számmal egytől kezdődő sorszámozással,
5. d) az egyes tulajdonostársak kizárólagos tulajdonába kerülő lakások, illetőleg nem lakás céljára szolgáló más helyiségek meghatározását az alaprajz szerinti arab számozás és az alapterület feltüntetésével,
6. e) a közös tulajdonban lévő részekből az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadot,
7. f) a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 10. § (2) bekezdés alapján, a tulajdonostársak erre irányuló megállapodása esetén a közös tulajdon átruházására az összes tulajdoni hányad legalább kétharmadát képviselő tulajdonostársakat feljogosító rendelkezést, vagy a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 10. § (3) bekezdés szerinti, az összes tulajdoni hányad legalább négyötödét képviselő tulajdonostársaknak a közös tulajdon átruházásáról szóló közgyűlési határozata szerinti módosítást.”

2. földmérő által készített vázrajz

A földmérő által készített vázrajz sajátossága, hogy tartalmaznia kell az eredeti állapotot és a módosítás utáni állapotot, valamint záradékoltatni kell a földhivatallal.

3. illetékes önkormányzattól hatósági bizonyítvány az érintett ingatlanra vonatkozóan

Az alapító okirat módosítása következtében kialakult változásoknak megfelelően kialakított, alaprajz szerinti alapterületet és rendeltetésmódot igazoló hatósági bizonyítvány is szükséges az alaprajzon kívül.

Az építéshatósági bizonyítvány iránti kérelemnek az alábbi adatokat kell tartalmaznia:

• kérelmező neve, elérhetősége (telefonszámmal)
• érintett ingatlan címe, helyrajzi száma,
• kérelem tárgya.

Az építéshatósági bizonyítvány iránti kérelem díja 20.000,- Ft. A kérelemhez mellékelni kell az eljárási illeték befizetéséről szóló igazolást.

4. szükséges a közös képviselő okiratszerű meghatalmazása

A meghatalmazáson túl célszerű benyújtani a közös képviselőt megválasztó közgyűlési határozatot is.

5. ingatlan-nyilvántartási szolgáltatási díj

A földhivatali kérelmet az ügyvéd tölti ki, tehát részére is szükséges egy meghatalmazás, valamint annyiszor 6.600,- Ft megfizetése szükséges, ahány tulajdoni törzslapot érint a bejegyzés. Az igazgatási szolgáltatási díj maximum összege 100.000,- Ft.

+1 nehézség:

• parkolóhely-megváltás

A lakás kettéválasztása során kialakult új lakás esetén gondolni kell parkolóhelyre is. Igazolni kell, hogy a keletkezett új lakásra vonatkozó gépkocsi parkolóhely biztosítási kötelezettségnek eleget tett az ügyfél, vagy amennyiben nem lehetséges az új parkolóhely kialakítása, megváltotta a parkolóhelyet (500m-en belül pakolóházban parkolóhelyet biztosítanak a részére, tulajdonszerzés, vagy pénzbeli megváltás lehetséges). A parkolóhely megváltása alóla az ingatlan fekvése szerint illetékes önkormányzat által kibocsátott rendeletben foglaltak alapján lehet esetlegesen mentesülni.

Sajnos még mindig nagyon nehézkes az albetétmegosztás, de akár vételkor, eladáskor, megosztáskor állok rendelkezésre, hívjon bizalommal a gördülékeny, hatékony ügyintézés céljából.

 

Üdvözlettel:

dr. Fülöp Edina

ügyvéd, ingatlanforgalmi szakjogász

06303631727