Végrehajtási joggal terhelt ingatlan ajándékozása?

Ebben az esettanulmányból az derül ki, hogy mi történik abban az esetben, ha a végrehajtási joggal terhelt ingatlan ajándékozása történik, majd az ingatlant árverezik.

Mi történik?

Bonyodalom és hosszú beadvány a földhivatal felé, hogy az árverési vevő tulajdonjogát bejegyezze.

A végeredmény?

Az alapos munka után a földhivatal is belátta, hogy a már nem adós tulajdonában lévő ingatlanra történő árverezést követően be kell jegyeznie az árverési vevő tulajdonjogát, az új tulajdonos pedig tűrni köteles ezt.

De lássuk lépésről lépésre:

Egyik ügyfelem ingatlan árverés útján szerzett meg egy lakást, mely ½-½ tulajdoni arányban két különböző személy tulajdonát képezte. Az egyik tulajdonos tulajdoni hányadára az ügyfelem tulajdonjogának bejegyzése megtörtént az árverési jegyzőkönyv alapján, azonban a másik tulajdonos személy tulajdoni hányadára nem.

Az előzmények és az eredmény:

1. A végrehajtási jog bejegyzése

A végrehajtási jogok bejegyzésekor az Ingatlan ½ tulajdoni arányú tulajdonosa egy anya volt. A végrehajtási jogok bejegyzésére a tulajdoni lap tanúsága szerint az anya tulajdoni hányadára 2010-ben került sor önálló bírósági végrehajtó megkeresése alapján.

2. ajándékozás

A végrehajtási jog bejegyzését követően a tulajdonos elajándékozta lányának az ingatlan ½ tulajdoni hányadát, mely bejegyzésre 2012-ben került sor, ebben az időben tehát a végrehajtási jog már be volt jegyezve az ingatlanra.

3. árverés

Az árverési eljárás befejezésére 2016-ban került sor, az árverési jegyzőkönyvet a végrehajtói iroda a földhivatalhoz benyújtotta. A végrehajtó kérte a földhivatalt, hogy az ingatlan ½ tulajdoni hányadára a földhivatal jegyezze be tulajdonosként az árverési vevőt, mivel az árverés jogerős, a vételár megfizetésre került, így a végrehajtási törvény alapján szükségessé vált az árverési vevő tulajdonjogának – árverési vétel jogcímén történő- bejegyzése.

4. elutasítás

A földhivatal az ingatlannyilvántartási törvény 49. § (1) bekezdése alapján tulajdonjog bejegyzési kérelmét elutasította.

49. § (1) Az ingatlan-nyilvántartásba jog és tény csak azzal szemben jegyezhető be, aki ott jogosultként már szerepel, vagy akit egyidejűleg jogosultként bejegyeznek.”

5. újbóli megkeresés- jogszabályi hivatkozással

A végrehajtó földhivatali eljárásban ismételt megkeresés küldött a földhivatal részére. Hivatkozott arra, hogy aki a dolgot hatósági határozat vagy hatósági árverés útján jóhiszeműen szerzi meg, tulajdonossá válik, tekintet nélkül arra, hogy korábban ki volt a tulajdonos.

6. érvelés

A végrehajtási jog a tulajdonosváltozást követően is változatlanul fennmarad, az új tulajdonos dologi adóssá válik, az árverési vevő tulajdonjog bejegyzését tűrni köteles. Jelen esetben, ahogyan a 2. pontban vázoltuk, a végrehajtási jog az új tulajdonos tulajdoni hányadán is fennáll.

A Kúria EBH2014. K.20. szám alatt közzétett Kfv.III.37.792/2012/7. számú döntésében kifejtett, utóbb a Kfv.III.37.723/2014/10. számú eseti döntésében megerősített jogértelmezés szerint:

 “A végrehajtó az ingatlan lefoglalása végett megkeresi az ingatlanügyi hatóságot, hogy a végrehajtási jogot jegyezze be az ingatlan-nyilvántartásba. ……a lefoglalt ingatlanra vonatkozólag jogot csak azzal a feltétellel lehet szerezni, hogy az a végrehajtást kérő végrehajtási jogát nem sérti, és a végrehajtás célját nem hiúsítja meg. A végrehajtási jog  bejegyzése után ez a jog a későbbi jogszerző szerzését korlátozza, vagy feltételessé teszi.

[15] A Kúria álláspontja szerint …. a végrehajtási jog feljegyzésének azon joghatálya van, hogy a későbbi tulajdonjog bekebelezés vagy előjegyzés a végrehajtás további folyamát meg nem akaszthatja. Mind a régi, mind a jelenlegi szabályozásból kitűnik, hogy az ingatlan lefoglalása – eltérően az ingóság lefoglalásától – nem jelent elidegenítési és terhelési tilalmat.

[18] A Vht. 138. § (6) bekezdésének helyes értelmezése az, hogy e rendelkezés nem az elidegenítést vagy terhelést korlátozza vagy tiltja meg, hanem az ilyen szerzéseket feltételhez köti, ahhoz a feltételhez, hogy a végrehajtást kérő végrehajtási joga nem sérülhet, és a végrehajtás célja sem hiúsulhat meg.

[19] A végrehajtási eljárás célja lényegében, hogy a kötelezett teljesítse a kötelezettségét, amit szükség esetén állami kényszer eszközével kell elérni. Ugyanígy az árverési vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez az Inytv., mivel a végrehajtási joggal terhelt ingatlan árverés előtti megszerzése feltétellel történt, és erről a feltételről a szerzőnek a végrehajtási jog bejegyzése folytán tudomása volt, utóbbi személynek és nem az árverési vevőnek érdeke valamely tényre hivatkozással a perindítás.

[20] Az árverési vevő tulajdonjogát az ingatlanügyi hatóság minden más eljárás megkívánása nélkül, saját hatáskörében köteles bejegyezni.” (Kúria Kfv. III. 37.792/2012.)”

A Fővárosi Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság a 8.K.32.020/2015/8. számú ítéletében a felperes a fentiekkel hasonló jogszabályi hivatkozásait elfogadta, az elsőfokú hatóság elutasító határozatát hatályon kívül helyezte és az elsőfokú hatóságot új eljárásra kötelezte, miután téves jogértelmezés és alkalmazás eredményeként jutott az eljáró földhivatal arra, hogy az árverési vevő felperes tulajdonjogának bejegyzést célzó önálló bírósági végrehajtói megkeresések a törvény alapján nincs helye. Az ilyen határozat a Bíróság jogerős ítélete szerint jogszabálysértő.

7. eredmény

A földhivatalt sikerült a törvény szövegével és a hasonló ítéletek becsatolásával meggyőzni, hogy az árverési vevőt be kell jegyezni tulajdonosként még akkor is, ha közben az adós elajándékozta a végrehajtással terhelt ingatlant.

Az ügyfél örült, hogy nem kellett bírósághoz fordulnia, hiszen a lakás fele részében állt a pénze…

Ha Önnek is van hasonló problémája, forduljon hozzám bizalommal.

Tisztelettel: Fülöp Edina ügyvéd, ingatlanforgalmi szakjogász

8 Responses to Végrehajtási joggal terhelt ingatlan ajándékozása?

  1. Kiss Péter szerint:

    Tisztelt Ügyvédnő!
    A következő ügyben szeretném kérni véleményét: Testvérem örökrészét -1/2 lakás-megvenném piaci áron a hagyatéki tárgyalás előtt és árverés nélkül, hogy annak valós értékéhez és mielőbb hozzájusson, ami fedezné a tartozását. Mivel az ő részét végrehajtás terheli, nem tudom, milyen lehetőség van erre.
    Tisztelettel köszönöm és várom utat mutató tanácsát.

    • dr. Fülöp Edina szerint:

      T. Uram,

      a végrehajtótól le kell kérni a tartozás pontos összegét és a számlaszámot, ahova ezt az összeget várja, és az adás-vételben célszerű úgy rendelkezni, hogy az egyik vételárrészletet Ön, mint vevő közvetlenül a tehermentesítés érdekében a végrehajtó által megadott számlaszámra utalja.
      Adás-vételi szerződésüket szívesen megszerkesztem. Üdvözlettel: Fülöp Edina ügyvéd

  2. Kőhalmi Dezső szerint:

    Tisztelt Ügyvédnő!

    A kérdésem az volna, hogy árverés és licit alatt álló ingatlan tulajdonjogát eladhatja-e annak tulajdonosa az árveréstől függetlenül. Gondolok itt arra, hogy az mbvk oldalán egy árverésre feltett lakást kinéztem megvételre, pontosabban licitálásra, s láttam, hogy már két licitáló is volt az ingatlanra. Mielőtt azonban befizettem volna a regisztrációs díjat a licitáláshoz, felhívtam a megadott végrehajtót, időpont egyeztetése végett, hogy megtekinthessem a lakást. Azonban közölte a végrehajtó, hogy már nincs mit megnézni, s ugyan nem járt le az árverés licitideje, de le lett szedve az ingatlan a végrehajtói kamara oldaláról is, mivel az árveréstől függetlenül, a tulajdonos közvetlenül eladta az ingatlant egy vevőnek (gondolom a végrehajtási jog bejegyzésével együtt.) Kérdésem az volna, hogy ez lehetséges-e, s nem csak a licitálás hivatalos meghirdetése előtt van jogi mód az ingatlannak a bejegyzési jog további tűrésével együtt történő megvásárlásra, s az árverés alatt nem? Tehát az árverés meghirdetése nem-e von jogi következményeket, tiltásokat maga után, vagy az esetleges licitálók valóban teljesen kiszolgáltatottak e szemszögből, s akár a semmire licitálhatnak, és nincs valós foglalási jog az ingatlanra a licitjeik mögött? S még egy kérdés, ha a végrehajtó egy jogtalan cselekményről, egy jogtalanul megvalósult adás-vételről tájékoztatott, akkor hol lehet ez ellen szót emelni? A végrehajtói kamaránál lehet panaszt tenni, lévén végső sorban a bírósági végrehajtó, akinek a végső beleegyezése kellett az ingatlanvásárláshoz? Vagy ez tőle függetlenül is kivitelezhető lehetett, főként ha ez egy törvénytelen tulajdonjogszerzés? S ha mindez igaz és jogos, akkor bármelyik árverésben való részvételkor erre lehet számítani, hogy akár nem valós ingatlanra licitálok, s teszem kockára a pénzemet? Válaszát előre is köszönöm.

    • dr. Fülöp Edina szerint:

      Kedves Dezső!

      A tulajdonos az árverési idő végéig kifizetheti a tartozásait és így törlik a végrehajtást. Hosszabban ki fogom fejteni a blogban, kérem figyelje.
      Üdvözlettel: dr. Fülöp Edina ügyvéd

  3. Szloboda Ágnes szerint:

    Tisztelt Ügyvédnő
    1/3 részben vagyok tulajdonosa egy ingatlannak,1/3 állami gyámság alatt lévő testvéremé, a harmadik harmad pedig egy másik teszvéremé, aki lakott az ingatlanban, nagyon sok közüzemi tartozást halmozott fel, végrehajtási jogok, több is van bejegyezve az ő tulajdonrészére, tilttanak tőle.
    A kérdésem:árverés útján meg tudom e venni az ő tulajdonrészét,hogy a tartozásait ne kelljen átvállalnom?
    Köszönöm a választ
    Sz.Ágnes

    • dr. Fülöp Edina szerint:

      Tisztelt Ágnes! Lehetősége van licitálni a végrehajtási eljárás folyamán, vagy – mivel elővásárlási joga van- tarthatja a más által tett licitet. Ha az ár fedezi a tartozásokat, akkor szerencsés a helyzet. de ez esetben az árverés előtt is meg tudja vásárolni a testvére 1/3 részét. Ha a liciten elért ár nem fedezi a tartozásokat, akkor a tartozás egy része továbbra is a testvérét fogja terhelni. Üdvözlettel: dr. Fülöp Edina ügyvéd

  4. Kiss Eszter szerint:

    Kedves Ügyvéd Asszony!

    Segítségre lenne szükségem,akar inline társalgással is.
    Van egy örökölt romház.550.000ft ért megvennék.4-en tulajdonosak bebbe a férjemék.Férjem részére vh.jog van bejegyezve 2013 óta.Sokkal nagyobb összegben,mint kapna érte.Igy hogy adható el?,A vh ad engedélyt ezt a házat igy eladni,s ö csak 140sacc összeget kap?

    Illetve mikor van vh jog elévülése?

    • dr. Fülöp Edina szerint:

      Kedves Kiss Eszter!
      A végrehajtó csak akkor fogja letörölni a végrehajtási jogot, ha a tartozás kifizetésre kerül. A végrehajtási jog 5 év alatt évül el. üdvözlettel: Fülöp Edina ügyvéd

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.

Ez a weboldal az Akismet szolgáltatását használja a spam kiszűrésére. Tudjunk meg többet arról, hogyan dolgozzák fel a hozzászólásunk adatait..

A honlap további használatához a sütik használatát el kell fogadni. További információ

A süti beállítások ennél a honlapnál engedélyezett a legjobb felhasználói élmény érdekében. Amennyiben a beállítás változtatása nélkül kerül sor a honlap használatára, vagy az "Elfogadás" gombra történik kattintás, azzal a felhasználó elfogadja a sütik használatát.

Bezárás