Néha kreatív és vállalkozószellemű tulajdonosok esetén előfordul, hogy gondolnak egy nagyot és egy lakásból kettőt alakítanak ki. Ebben az esetben a tulajdonosok többsége használati megosztással rögzíti, hogy ki melyik rész kizárólagos használatára jogosult, de néhány még vállalkozóbb szellemű ember azon is gondolkodik, hogyan tudja albetétesíteni a lakást, hogy ne legyen probléma az eladásnál. A következő „történet” és események sorozata is erről szól:

A tulajdonosok a tulajdoni lap tanúsága szerint 1/2-1/2 arányú tulajdonosai voltak egy 57 nm alapterületű 2 egész szobás ingatlannak és a közös tulajdonból az ingatlanhoz tartozó 345/10.000 eszmei hányadnak.

A tulajdonosok gondoltak egy nagyot és az 57 nm-es 2 szobás lakásból kialakítottak két lakást: az egyik 29.42 nm, a másik 27, 19 nm lett.

Aztán azt is kigondolták, hogy el kellene adni, így fontos lenne a közös tulajdon megosztása, és az, hogy mindkét lakás külön albetéttel, tehát külön helyrajzi számmal rendelkezzen a forgalomképesség növelése és nem utolsó sorban a helyzet rendezése céljából.

Első lépésként megírtam a közös tulajdon megszüntetésére irányuló szerződést, amiben rögzítettük, hogy milyen terhek vannak a lakáson, mert a helyzetet tovább bonyolította, hogy két jelzálogbejegyzés is volt az ingatlanon. Rögzítettük továbbá, hogy melyik lakás kinek a tulajdonába kerül.

Ez természetesen kevés volt a földhivatalnak, az albetét megosztásához még jó pár kört futni kellett:

1. Építészmérnököt bíztunk meg azzal, hogy tervrajzokat készítsen az eredeti és a megosztás utáni állapotról.
2. Hatósági bizonyítvány kiadása iránti kérelmet nyújtottunk be az illetékes kerületi Önkormányzathoz. A kérelemben előadtuk, hogy milyen helyiségekből állt a lakás, és a kérelem benyújtásakor milyen helyiségekből állt. Előadtuk, hogy 2008 szeptemberében és októberében történtek a fal áthelyezési munkálatok, amikor is a 37/2007. ÖTM rendelet alapján bejelentés és engedély nélkül lehetett átalakítási tevékenységet folytatni az ingatlanban. Nyilatkoztunk, hogy a természetbeni lakások megosztása után létrejött lakások megfelelnek az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet előírásainak. Csatoltuk a tulajdoni lapot és az építészmérnök által elkészített vázrajzokat. Az igazgatási szolgáltatási díjat, 20.000,- Ft-ot befizettünk.
3. Az önkormányzat munkatársa helyszíni szemlét tartott, valamint tájékoztatott, hogy mivel a külvilág számára is új lakás jön létre igazolnunk kell, hogy a gépjármű-elhelyezési kötelezettségnek eleget tettünk. Az nem baj, hogy nincs gépjármű. Az érv az, hogy ha egyszer 100 év múlva lesz, akkor kell a parkolóhely. Ami viszont mégsem fontos, ha van az ügyfélnek pénze és pénzben megváltja. esetünkben nem ez volt az út, hanem szociális alapon nem kellett új parkolóhelyet teremteni.
4. A hatósági bizonyítvány kiállításra került, az önkormányzat igazolta, hogy két önálló rendeltetési egység jött létre, valamint rögzítette, hogy az OTÉK 42.§-ában és a 4. sz. mellékletben, továbbá a BVKSZ 6. §-ában előírt gépjármű-elhelyezési kötelezettségnek eleget tett.
5. Következő lépés: illetékes földhivatal, a tulajdonosok adatinak rögzítése, a közös képviselővel egyeztetés és rendkívüli közgyűlés összehívása.
6. A jegyzőkönyvben meghozott határozat alapján a közgyűlés egyhangúan hozzájárul, hogy az albetét megosztásra kerüljön azzal, hogy ahhoz is hozzájárulnak, hogy a társasházi alapító okiratba új albetét kerüljön bejegyzésre egy újabb sorszámmal.
7. A Földhivatal az ingatlanra vonatkozóan a tulajdonosok által előterjesztett társasház alapító okirat módosításának átvezetése, illetve új albetét létrehozása iránti kérelmet elutasította azzal, hogy a lakás megosztásához szükséges az építésügyi hatóság által jóváhagyott vázrajzon túl az alapító okirat módosítása is. A hiánypótlás nem volt lehetséges, mert ahhoz, hogy ez bejegyezhető lehessen, a benyújtott okirat tartalmát kellene módosítani vagy pótolni, ezért el kell utasítani a kérelmet. A kérelem függőben tartására pedig nincs lehetőség a zálogjogosult hozzájáruló nyilatkozatának beszerzéséig.
8. A jelzálogjogosult hozzájáruló nyilatkozatának beszerzéséhez szükséges, hogy a közös tulajdont megszüntető szerződéshez való hozzájárulást megelőzően benyújtsuk a banknak az illetékes önkormányzat hozzájárulását ahhoz, hogy a jelenlegi hitel fedezetét képező ingatlanból a két jelzett albetét megnyíljon, valamint csatoljuk a jegyzőkönyvet a társasház közgyűlésének hozzájárulásáról, mindezeken túl pedig nyújtsuk be az új fedezetek banki átvezetéséhez a 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapot. Mindezek benyújtásával kértük az elidegenítési és terhelési tilalom törlési engedélyének kiadását a banktól annak érdekében, hogy a földhivatalhoz be tudjuk nyújtani a kérelmet. A bank végül hozzájárult a társasház alapító okiratának módosításához a jegyzőkönyv alapján azzal, hogy a jelzálogjogát, valamint az azt biztosító elidegenítési és terhelési tilalmat fenntartja a két albetét egészén.
9. Újabb eljárásban kértük az albetét megosztását a zálogjogosult nyilatkozatának beszerzése után a földhivataltól, a kérelemben pótoltuk a közgyűlési jegyzőkönyvbe foglalt közgyűlési határozatban a hiányzó személyazonosító adatokat és a lakcímeket, valamint a két ingatlan önálló sorszáma is feltüntetésre került az alaprajzon, a jelenléti ív eredeti példányát csatoltuk az olvasható aláírásokkal.

Az új társasházi albetét, illetve a külön álló helyrajzi szám végül bejegyzésre került.  A földhivatal mintegy másfél évvel az elhatározás után bejegyezte a társasház alapító okiratának módosításának jogcímén a tulajdonjogokat – a jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom mellett, melyet mindkettő albetétre felvezettek -, a lakás adatai is módosításra kerültek (tulajdoni hányadok, cím).

Az egyik albetét az új felállás alapján tehát 29,42 nm lett, mely a közös tulajdonból 179/10000 tulajdoni hányadnak felel meg, míg a másik pedig 27,19 nm, mely 167/10000 rész tulajdoni illetőséggel rendelkezik, valamint mindkettő 1-1 egész szobával rendelkezik.

Szóval nem lehetetlen jogilag rendezni a sorsát egy ingatlannak, amiből a valóságban két lakást hoztunk létre.

Ingatlannal kapcsolatosan forduljon hozzám bizalommal:

dr. Fülöp Edina

ügyvéd, ingatlanforgalmi szakjogász

06303631727

drfulopedina@gmail.com

Facebook oldalam: https://www.facebook.com/drfulopedinaugyved/