Hogyan válik határozatlan idejűvé a határozott időre kötött bérleti szerződés?
Arról volt már korábban szó, hogy a lakásbérleti szerződést írásba kell foglalni a lakástörvény alapján. Arról is írtam, hogy milyen tartalmi elemei legyenek a lakásbérleti szerződésnek annak érdekében, hogy a bérbeadó és a bérlő között a konfliktusok elkerülhetőek legyenek. Az írásos bérleti szerződéssel és annak pontos tartalmával a bizonyítás is sokkal könnyebb.
A tartalmi elemekről itt olvashat: http://drfulopedina.hu/ugyved-budapest/7-dolog-ami-mindenkepp-szerepeljen-a-berleti-szerzodesben
Most a határozott és a határozatlan idejű bérleti szerződést vesszük górcső alá. A bérleti szerződést meg lehet kötni határozott vagy határozatlan időre is. A határozott időre megkötött szerződések főszabály szerint a határidő lejártával megszűnnek. A bérleti szerződés esetén azonban speciális szabályok érvényesülnek:
Ha a határozott időre kötött bérleti szerződésben megállapított idő eltelte után a bérlő a dolgot tovább használja, és ez ellen a bérbeadó a szerződésben megállapított idő elteltétől számított tizenöt napos jogvesztő határidőn belül nem tiltakozik, a határozott időre kötött szerződés határozatlan időtartamúvá alakul át.” (Ptk. 6:338.§ (1))
Milyen feltételek teljesülése esetén módosul a bérleti szerződés határozatlan időtartamúvá?
- bérlő tovább használja a lakást,
- bérbeadó nem tiltakozik, vagy pl. nem szólítja fel, hogy hagyja el a lakást
- mikor van lehetőség a „tiltakozásra”? A határidő lejártát követően 15 napon belül
- következmény: a szerződés nem megszűnik, hanem automatikusan határozatlan idejű szerződéssé alakul át.
A határozatlan idejű szerződéssé történő alakításhoz semmilyen nyilatkozatra nincs szükség a felektől, az automatikusan bekövetkezik. A bérlő ráutaló magatartása – hogy a dolgot tovább használja -, valamint a bérbeadó ráutaló magatartása – miszerint a jogvesztő határidő alatt nem tiltakozik a használat ellen – módosítja a szerződést.
Miért fontos ez?
Fontos megjegyezni, hogy a határozott idejű bérleti szerződésnek, valamint a határozatlan idejű bérleti szerződésnek nem azonosak a felmondási szabályai.
Különösen a lakásbérleti szerződések esetében fontos, hogy határozott vagy határozatlan időre jött létre a szerződés, ugyanis rendes felmondással (a hónap 15. napjáig a hónap végére, a hónap 15. napja után a rákövetkező hónap végére) csak a határozatlan idejű szerződések esetében lehet élni.
Ebben az esetben a szabály:
A határozatlan időre kötött szerződést bármelyik fél a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végére mondhatja fel.
Mi a helyzet, ha valaki nem eszerint jár el?
Ha a felmondás nem úgy történik, hogy az adott hónap 15. napjáig a következő hónap végére, tehát nem a polgári törvénykönyv szabályi szerint, nem a Ptk. szabályainak betartásával akkor a bérleti jogviszonyt a felmondás közlését követő második hónap végére felmondottnak kell tekinteni.
A határozott idejű lakásbérleti szerződést rendes felmondással nem lehet megszüntetni, csak rendkívüli felmondással, mely szerződésszegés esetén gyakorolható.
Fontos, hogy a felmondás szabályszerűen történjen, mert az újabb vitára adhat okot.
Kérje segítségem,
tisztelettel:
dr. Fülöp Edina ügyvéd
06303631727
edina_fulop@avocat.hu, drfulopedina@gmail.com
Hogyan vásárolhatnám meg 20 éve lakott önkormányzati lakásomat? Határozott ideig szóló szerződésemmel?
Kedves Ferencsevics Tiborné! Az önkormányzatnál kellene megérdeklődnie, hogy milyen feltételekkel lehet megvásárolni, vagy egyáltalán meg lehet-e vásárolni. Sok sikert kívánok. Üdvözlettel: Fülöp Edina ügyvéd
Hogy vásárolhatnám meg 20-éve bérelt önkormányzati lakásomat határozott ideig szóló szerződéssel? Hogy tegyem meg az első lépéseket,kihez forduljak?
Lányom követte férjét külföldre, ahová a cége 1 évre dolgozni küldte. Bérbe adták lakásukat határozott időre 2018.08.31-ig, időközben a lányom már kint terhes lett csak minimális biztosítása van a férje munkahelye által mivel ő nem dolgozik Sajnos a munkakörülmények olyanná váltak, hogy nem akarnak tovább kint tartózkodni, így márciusban hazajönnének. Kérdésünk hogyan, milyen indokkal bonthatja fel a határozott idejű bérleti szerződését a bérlővel? a szerződésben “rendes felmondási idő” nincs belefoglalva, a szerződést nem közjegyző készítette, de van csatolva hozzá közjegyzői okirat. Válaszát megköszönöm,
Tisztelt Schütt Ferencné! Korábban a határozott idejű bérleti szerződést valóban nem lehetett felmondani, de ma már fel lehet mondani az általános szabályok szerint, amennyiben a szerződés erre vonatkozóan mást nem tartalmaz.
Az általános szabály az, hogy a hónap 15. napjáig felmondott szerződés a hónap végére kell felmondottnak tekinteni, a hónap 15. napján túl a következő hónap végére
6:347. § [Rendes felmondás]
(1) A határozatlan időre kötött szerződést bármelyik fél a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végére mondhatja fel.
(2) Ha a felmondás nem az (1) bekezdésben meghatározott határidő betartásával történik, a bérleti jogviszonyt a felmondás közlését követő második hónap végére felmondottnak kell tekinteni.
Mindenképp írásban kell felmondani termesztésen.
A tanácsom nem teljes körű és az Önök által ismertetett tényekre épül, de felelősséget nem tudok vállalni válaszom iránt, mivel nem ismerem a szerződést.
tisztelettel: dr. Fülöp Edina ügyyvéd
Kedves ügyvdnő.
Van egy bérleményem a 8 kerületben határozott idejü 5éves bérleti szerzödést kaptam !
2Hónap mulva jár le a bérleti szerződésem semiféle tartozásom nincs minden számlám 0ás egyedül vagyok bejelentve.
Szeretném kérni az önkormányzatott hogy hosszabitsák meg a szerzödésemet újabb 5 évre.
kérdésem csak az lenne hogy voltmár olyan hogy annak elenére nem adták meg valakinek hogy minden számlája rendezve van ?
Köszönöm a válaszát
Kedves Dániel! Igen, az önkormányzat nem köteles meghosszabbítani a szerződést, annak ellenére sem, hogy nincs tartozása. Üdvözlettel:
Fülöp Edina ügyvéd
Kedves Ügyvédnő!
Van egy lakásom, amit bérbe adtam 1 éves, határozott időre. Ez április 1-én lejár. Azt szeretném megkérdezni, hogy mi a teendő ezzel kapcsolatban. Én szeretném, ha még maradnának, úgy tudom a bérlők is szeretnek ott lakni. De ha mégis április 1-én összecsomagolnak és közlik, hogy kiköltöznek, akkor ezt nekik előre be kell jelenteni? Mert ugye akkor én nem tudom kiadni másnak a lakást, tehát 1 hónap minimum kiesik.
Válaszát előre is köszönöm!
Kedves Márta! Érdemes lenne megkérdezni tőlük. Amennyiben maradni szeretnének, a szerződés határozatlan idejűvé válik, ha nem, akkor pedig lesz ideje Önnek meghirdetni és bérlőt keresni. A bérleti szerződés elkészítésében állok rendelkezésére. Üdvözlettel: dr. Fülöp Edina ügyvéd
Tisztelt Ügyvédnő!
Kérdésem az lenne, hogyha határozott idejű bérleti szerződésem van egy üzlet bérlésére, de a szerződés már lejárt és a tulajdonos nem jelezte hogy akár újra kötné, akár kirakna engem a bérleményből, akkor is határozatlan idejűvé vált a szerződés
Válaszát előre is köszönöm
Kovács Edit
Kedves Edit!
Igen, a határozott idejű határozatlan idejűvé válik. Üdvözlettel: dr. Fülöp Edina ügyvéd
Köszönöm!
Tisztelt Ügyvédnő!
Ha határozott idejű bérleti szerződésem van (magánszemélyként Kft.nek adok bérbe ingatlant és 2019.májusig) Az ingatlanomat szándékomban van eladni ebben az évben, akkor megszűnik a szerződés vagy az új tulajdonosnak újat kell kötnie a bérlő céggel ill. ha az új tulajdonos nem szeretné bérbe adni, mi a teendő? Köszönettel, Kiss Katalin
Kedves Katalin, Ön a bérlőkkel és a bérleti szerződéssel együtt tudja értékesíteni az ingatlant. Ezzel azt akarom mondani, hogy az értékesítés miatt a szerződés nem szűnik meg, sőt az új tulajdonos lesz a bérbeadó, nem igényel szerződésmódosítást. Ha az új tulajdonos nem szeretné a bérlőket, vagy ön nem szeretné, akkor a bérleti szerződés ad választ a felmondás lehetőségeire. üdv.: Fülöp Edina ügyvéd
Tisztelt Ügyvédnő! Határozott idejű lakásbérleti szerződésem ( bérlő vagyok) meghosszabbításra kerül újabb 1 évre. Nem önkormányzati. Azt szeretném kérdezni, hogy ez esetben a bérbeadó kérhet e újra kauciót és mennyit? Soha nem volt elmaradásom és nem tettem tönkre semmit.
Kedves Erika, tulajdonképpen önök újabb bérleti szerződést kötnek. A kaució visszajár és az új szerződésben más feltételeket szabhatnak közösen, amibe a kaució összegéről történő megegyezés is benne foglaltatik. üdv.: Fülöp Edina ügyvéd
Tisztelt Ügyvédnő! Saját tulajdonú lakásomat bérbe adtam 6 hónappal ezelőtt. A szerződés határozatlan idejű. A bérlő egy kedves anyuka volt 3 gyermekkel. A szerződés megkötésekor szóban tájékoztattam a bérlőt hogy mi az amit nem tehet meg a lakással, vagy lakásban. Fel hívtam a figyelmet hogy semmilyen komolyabb átalakítást nem végezhet a beleegyezésem nélkül, nem cserélhet zárakat a jelenlétem nélkül és senki más nem költözhet az albérletbe az engedélyem nélkül. A lakás teljesen gépesített és berendezett. Az eltelt időben más is költözött a lakásba a hűtőt mosógépet eltavolitottak a zárakat lecsereltek. Nem enged be a lakásba a merőorakat nem tudom ellenőrizni. Kérem segítsen hogyan tudok bejutni a lakásba és felmondani a szerződést törvényes úton. Köszönöm szépen.
További szép napot
F. András
Kedves András, írásban kellene felmondani a szerződést tértivevényes levél útján. Aztán peres eljárással lehet folytatni a procedúrát. Végül a végrehajtó fogja kitenni a kedves anyukát. Tisztelettel: dr. Fülöp Edina ügyvéd
Kedves Ügyvédnő!
Kettőt szeretnék kérdezni. (lakásbérlőként)
1. Amennyiben a szerződés azt írja, hogy határozatlan időre köttetett, de a következő mondatban azt taglalja, hogy amennyiben egy éven belül felmondom, akkor egy havi bérleti díj fizetendő bánatpénzként, az megállja a helyét? Nem pont ez a lényege a határozatlan időnek, hogy bármikor felmondható? (a vonatkozó szabályok betartásával) Egyébként szóban beszéltük, hogy minimum 1 évre jövök, de inkább kettőre…
2. Továbbá ha ki van kötve a szerződésben, hogy a karbantartási költségek is engem terhelnek, de átadáskor (egy hónapja) volt szó róla, hogy gáz szerelőt fog hívni a cirkóhoz és ez ma végre (súlykolásomra) meg is történt, akkor NEKEM KELL FIZETNI a teljes javítási,felújítási költséget??? (napi gondot okoz a zuhanyzás, de már a fűtés is…)
Válaszát előre is köszönöm!
Üdv. egy aggódó albérlő
Kedves Anikó!
1. szerintem igen. 2. nem tudom, ilyet miért vállalt…az az érvényes és irányadó, ami a szerződésben van. Üdv.: dr. Fülöp Edina ügyvéd
Tisztelt Ügyvédnő!
A Ptk-ban leírtaktól eltérően állapítottuk meg a lakásbérleti szerződésben a felmondási időt, 30 napos felmondási időben egyeztünk meg.
Ebben az esetben a törvényi szabályozást figyelmen kívül lehet hagyni, vagy így is a hónap 15. napjáig lehet felmondani a következő hónap végére?
Köszönöm válaszát.
Üdvözlettel:
K. Ilona
Kedves Ilona! ha a törvénytől eltérően egyeztek meg, akkor a megegyezésük az irányadó és aszerint szükséges eljárni. Üdv.: dr. Fülöp Edina ügyvéd
Tisztelt Ugyvedno!
Hatarozott ideju szerzodesem lejart, sem a Berbeado sem en nem jeleztuk hogy valtoztatnank, igy idokozben hatarozatlan ideju lett a szerzodes.
A Berbeado most jelezte hogy emelni szeretne az osszegen nekem viszont az nem felel meg es szeretnem felmondani a szerzodest.
Kulon nem talaltam a szerzodesben kitetelt arra hogy mennyi a felmondasi ido.
Csak egy ilyet:
2. Azonnali hatályú felmondásnak van helye különösen
a.) ha a Bérlő a jelen szerződésből fakadó bármely fizetési kötelezettségének határidőben nem tesz eleget, s a Bérbeadó ezen kötelezettség teljesítésére – az azonnali hatályú felmondásra, mint jogkövetkezményre vonatkozó figyelmeztetéssel együtt – 8 napos határidő kitűzésével írásban felhívja őt, de a Bérlő ezen határidőt is elmulasztja. Ebben az esetben a Bérbeadó további 8 napon belül, írásban élhet a felmondás jogával.
A felmondás a hónap utolsó napjára szólhat, de nem lehet rövidebb 60 napnál, kivéve a jelen szerződésben meghatározott esetekben.
Ilyen esetben mennyi ido a felmondasi ido?
Segitseget elore is koszonom!
Marton
Kedves Márton, abból, amit küldött azt gondolnám, hogy 60 nap.
Tisztelt Ügyvédnő!
Határozottból határozatlanra váltottunk. Renfben van ez a része. Azonban a felmondásnál az van, hogy hó 15.-ig kell felmondani, 30 napos felmondási idő biztosításával. Szóval, ha pl. dec 5-én mondok fel, akkor jan. 5-én, vagy jan. 30-án költözhetek el?
Köszönöm a választ
Tisztelt Ügyvédnő,
A témában több írást is lehet találni az interneten, amelyek ezzel eltérő véleményen vannak. Érdeklődnék, hogy a határozott idejű bérleti szerződés biztosan határotatlan idejűvé változik-e automatikusan, vagyis a fenti feltételek teljesülése esetén nincs szükség újabb szerződéskötésre?
“Lakástörvény egyértelműen kijelenti, hogy a lakásbérleti jog megszűnik a határozott idő elteltével. A Kúria számos ítéletében rögzítette már, hogy lakásbérlet esetén a Ptk. rendelkezései csak kiegészítő jelleggel alkalmazandóak, tehát jelen helyzetben a Lakástörvény előírásait kell irányadónak tekintenünk.”
Köszönettel:
Szabó Zsolt
Kedves Zsolt!
A határozott időre szóló, illetve valamely feltétel bekövetkezéséig tartó lakásbérleti jog a szerződésben meghatározott idő elteltével, illetve a feltétel bekövetkezésekor szűnik meg.
Mivel a Lakás tv. 23. § (2) bekezdése szerint a határozott idő lejárta megszünteti a szerződést, lakás és helyiségbérleti jogviszonyokban nem alkalmazható a Ptk.-nak a bérleti szerződés általános szabályaira vonatkozó azon szabálya, amely szerint határozatlan időtartamúvá alakul át a határozott időre kötött bérlet, ha a bérleti idő lejárta után a bérlő a dolgot tovább használja, és ez ellen a bérbeadó tizenöt napos jogvesztő határidőn belül nem tiltakozik.
Lex specialis derogat legis generalis. ..
Üdvözlettel: Fülöp Edina ügyvéd