Arról volt már korábban szó, hogy a lakásbérleti szerződést írásba kell foglalni a lakástörvény alapján. Arról is írtam, hogy milyen tartalmi elemei legyenek a lakásbérleti szerződésnek annak érdekében, hogy a bérbeadó és a bérlő között a konfliktusok elkerülhetőek legyenek. Az írásos bérleti szerződéssel és annak pontos tartalmával a bizonyítás is sokkal könnyebb.
A tartalmi elemekről itt olvashat: https://drfulopedina.hu/ugyved-budapest/7-dolog-ami-mindenkepp-szerepeljen-a-berleti-szerzodesben
Most a határozott és a határozatlan idejű bérleti szerződést vesszük górcső alá. A bérleti szerződést meg lehet kötni határozott vagy határozatlan időre is. A határozott időre megkötött szerződések főszabály szerint a határidő lejártával megszűnnek. A bérleti szerződés esetén azonban speciális szabályok érvényesülnek:
Ha a határozott időre kötött bérleti szerződésben megállapított idő eltelte után a bérlő a dolgot tovább használja, és ez ellen a bérbeadó a szerződésben megállapított idő elteltétől számított tizenöt napos jogvesztő határidőn belül nem tiltakozik, a határozott időre kötött szerződés határozatlan időtartamúvá alakul át.” (Ptk. 6:338.§ (1))
Milyen feltételek teljesülése esetén módosul a bérleti szerződés határozatlan időtartamúvá?
- bérlő tovább használja a lakást,
- bérbeadó nem tiltakozik, vagy pl. nem szólítja fel, hogy hagyja el a lakást
- mikor van lehetőség a „tiltakozásra”? A határidő lejártát követően 15 napon belül
- következmény: a szerződés nem megszűnik, hanem automatikusan határozatlan idejű szerződéssé alakul át.
A határozatlan idejű szerződéssé történő alakításhoz semmilyen nyilatkozatra nincs szükség a felektől, az automatikusan bekövetkezik. A bérlő ráutaló magatartása – hogy a dolgot tovább használja -, valamint a bérbeadó ráutaló magatartása – miszerint a jogvesztő határidő alatt nem tiltakozik a használat ellen – módosítja a szerződést.
Miért fontos ez?
Fontos megjegyezni, hogy a határozott idejű bérleti szerződésnek, valamint a határozatlan idejű bérleti szerződésnek nem azonosak a felmondási szabályai.
Különösen a lakásbérleti szerződések esetében fontos, hogy határozott vagy határozatlan időre jött létre a szerződés, ugyanis rendes felmondással (a hónap 15. napjáig a hónap végére, a hónap 15. napja után a rákövetkező hónap végére) csak a határozatlan idejű szerződések esetében lehet élni.
Ebben az esetben a szabály:
A határozatlan időre kötött szerződést bármelyik fél a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végére mondhatja fel.
Mi a helyzet, ha valaki nem eszerint jár el?
Ha a felmondás nem úgy történik, hogy az adott hónap 15. napjáig a következő hónap végére, tehát nem a polgári törvénykönyv szabályi szerint, nem a Ptk. szabályainak betartásával akkor a bérleti jogviszonyt a felmondás közlését követő második hónap végére felmondottnak kell tekinteni.
A határozott idejű lakásbérleti szerződést rendes felmondással nem lehet megszüntetni, csak rendkívüli felmondással, mely szerződésszegés esetén gyakorolható.
Fontos, hogy a felmondás szabályszerűen történjen, mert az újabb vitára adhat okot.
Kérje segítségem,
tisztelettel:
dr. Fülöp Edina ügyvéd
06303631727
edina_fulop@avocat.hu, drfulopedina@gmail.com
Hogyan vásárolhatnám meg 20 éve lakott önkormányzati lakásomat? Határozott ideig szóló szerződésemmel?
Kedves Ferencsevics Tiborné! Az önkormányzatnál kellene megérdeklődnie, hogy milyen feltételekkel lehet megvásárolni, vagy egyáltalán meg lehet-e vásárolni. Sok sikert kívánok. Üdvözlettel: Fülöp Edina ügyvéd
Jó napot én arra lennék kiváncsi hogy van egy önkormányzati lakásunk. Ami 5 éves bérleti szerzödés van. Utána mindig hős tanítani kell újra 5 évre. Már 12 éve benne lakunk. Arra lennék kiváncsi hogy ezt nem lehet átváltani határozatlanná. Köszönöm
Kedves Attila! Ezt az önkormányzat dönti el, az ő hatásköre.
Hogy vásárolhatnám meg 20-éve bérelt önkormányzati lakásomat határozott ideig szóló szerződéssel? Hogy tegyem meg az első lépéseket,kihez forduljak?
Lányom követte férjét külföldre, ahová a cége 1 évre dolgozni küldte. Bérbe adták lakásukat határozott időre 2018.08.31-ig, időközben a lányom már kint terhes lett csak minimális biztosítása van a férje munkahelye által mivel ő nem dolgozik Sajnos a munkakörülmények olyanná váltak, hogy nem akarnak tovább kint tartózkodni, így márciusban hazajönnének. Kérdésünk hogyan, milyen indokkal bonthatja fel a határozott idejű bérleti szerződését a bérlővel? a szerződésben „rendes felmondási idő” nincs belefoglalva, a szerződést nem közjegyző készítette, de van csatolva hozzá közjegyzői okirat. Válaszát megköszönöm,
Tisztelt Schütt Ferencné! Korábban a határozott idejű bérleti szerződést valóban nem lehetett felmondani, de ma már fel lehet mondani az általános szabályok szerint, amennyiben a szerződés erre vonatkozóan mást nem tartalmaz.
Az általános szabály az, hogy a hónap 15. napjáig felmondott szerződés a hónap végére kell felmondottnak tekinteni, a hónap 15. napján túl a következő hónap végére
6:347. § [Rendes felmondás]
(1) A határozatlan időre kötött szerződést bármelyik fél a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végére mondhatja fel.
(2) Ha a felmondás nem az (1) bekezdésben meghatározott határidő betartásával történik, a bérleti jogviszonyt a felmondás közlését követő második hónap végére felmondottnak kell tekinteni.
Mindenképp írásban kell felmondani termesztésen.
A tanácsom nem teljes körű és az Önök által ismertetett tényekre épül, de felelősséget nem tudok vállalni válaszom iránt, mivel nem ismerem a szerződést.
tisztelettel: dr. Fülöp Edina ügyyvéd
Kedves ügyvdnő.
Van egy bérleményem a 8 kerületben határozott idejü 5éves bérleti szerzödést kaptam !
2Hónap mulva jár le a bérleti szerződésem semiféle tartozásom nincs minden számlám 0ás egyedül vagyok bejelentve.
Szeretném kérni az önkormányzatott hogy hosszabitsák meg a szerzödésemet újabb 5 évre.
kérdésem csak az lenne hogy voltmár olyan hogy annak elenére nem adták meg valakinek hogy minden számlája rendezve van ?
Köszönöm a válaszát
Kedves Dániel! Igen, az önkormányzat nem köteles meghosszabbítani a szerződést, annak ellenére sem, hogy nincs tartozása. Üdvözlettel:
Fülöp Edina ügyvéd
Kedves Ügyvédnő!
Van egy lakásom, amit bérbe adtam 1 éves, határozott időre. Ez április 1-én lejár. Azt szeretném megkérdezni, hogy mi a teendő ezzel kapcsolatban. Én szeretném, ha még maradnának, úgy tudom a bérlők is szeretnek ott lakni. De ha mégis április 1-én összecsomagolnak és közlik, hogy kiköltöznek, akkor ezt nekik előre be kell jelenteni? Mert ugye akkor én nem tudom kiadni másnak a lakást, tehát 1 hónap minimum kiesik.
Válaszát előre is köszönöm!
Kedves Márta! Érdemes lenne megkérdezni tőlük. Amennyiben maradni szeretnének, a szerződés határozatlan idejűvé válik, ha nem, akkor pedig lesz ideje Önnek meghirdetni és bérlőt keresni. A bérleti szerződés elkészítésében állok rendelkezésére. Üdvözlettel: dr. Fülöp Edina ügyvéd
Tisztelt Ügyvédnő !
Hatarozatlan idejű bérleti szerződésem van, a tulajdonos eladta a lakast úgy hogy nekem nem mondott fel. A leendő új tulajdonos ki akar rakni a lakásból ,
Hogyan teheti ezt meg erre szeretnek választ kapni.
Tisztelettel
Csobanne
Kedves Ágnes! A szerződésben, vagy a Polgári törvénykönyvben lévő szabályok alkalmazásával bármikor felmondhat önnek, kivéve, ha a rendes felmondás jogát kizárták.
Tisztelt Ügyvédnő!
Kérdésem az lenne, hogyha határozott idejű bérleti szerződésem van egy üzlet bérlésére, de a szerződés már lejárt és a tulajdonos nem jelezte hogy akár újra kötné, akár kirakna engem a bérleményből, akkor is határozatlan idejűvé vált a szerződés
Válaszát előre is köszönöm
Kovács Edit
Kedves Edit!
Igen, a határozott idejű határozatlan idejűvé válik. Üdvözlettel: dr. Fülöp Edina ügyvéd
Köszönöm!
Jó napot én arra lennék kiváncsi hogy van egy önkormányzati lakásunk. Ami 5 éves bérleti szerzödés van. Utána mindig hős tanítani kell újra 5 évre. Már 12 éve benne lakunk. Arra lennék kiváncsi hogy ezt nem lehet átváltani határozatlanná. Köszönöm
Tisztelt Ügyvédnő!
Ha határozott idejű bérleti szerződésem van (magánszemélyként Kft.nek adok bérbe ingatlant és 2019.májusig) Az ingatlanomat szándékomban van eladni ebben az évben, akkor megszűnik a szerződés vagy az új tulajdonosnak újat kell kötnie a bérlő céggel ill. ha az új tulajdonos nem szeretné bérbe adni, mi a teendő? Köszönettel, Kiss Katalin
Kedves Katalin, Ön a bérlőkkel és a bérleti szerződéssel együtt tudja értékesíteni az ingatlant. Ezzel azt akarom mondani, hogy az értékesítés miatt a szerződés nem szűnik meg, sőt az új tulajdonos lesz a bérbeadó, nem igényel szerződésmódosítást. Ha az új tulajdonos nem szeretné a bérlőket, vagy ön nem szeretné, akkor a bérleti szerződés ad választ a felmondás lehetőségeire. üdv.: Fülöp Edina ügyvéd
Tisztelt Ügyvédnő! Határozott idejű lakásbérleti szerződésem ( bérlő vagyok) meghosszabbításra kerül újabb 1 évre. Nem önkormányzati. Azt szeretném kérdezni, hogy ez esetben a bérbeadó kérhet e újra kauciót és mennyit? Soha nem volt elmaradásom és nem tettem tönkre semmit.
Kedves Erika, tulajdonképpen önök újabb bérleti szerződést kötnek. A kaució visszajár és az új szerződésben más feltételeket szabhatnak közösen, amibe a kaució összegéről történő megegyezés is benne foglaltatik. üdv.: Fülöp Edina ügyvéd
Tisztelt Ügyvédnő! Saját tulajdonú lakásomat bérbe adtam 6 hónappal ezelőtt. A szerződés határozatlan idejű. A bérlő egy kedves anyuka volt 3 gyermekkel. A szerződés megkötésekor szóban tájékoztattam a bérlőt hogy mi az amit nem tehet meg a lakással, vagy lakásban. Fel hívtam a figyelmet hogy semmilyen komolyabb átalakítást nem végezhet a beleegyezésem nélkül, nem cserélhet zárakat a jelenlétem nélkül és senki más nem költözhet az albérletbe az engedélyem nélkül. A lakás teljesen gépesített és berendezett. Az eltelt időben más is költözött a lakásba a hűtőt mosógépet eltavolitottak a zárakat lecsereltek. Nem enged be a lakásba a merőorakat nem tudom ellenőrizni. Kérem segítsen hogyan tudok bejutni a lakásba és felmondani a szerződést törvényes úton. Köszönöm szépen.
További szép napot
F. András
Kedves András, írásban kellene felmondani a szerződést tértivevényes levél útján. Aztán peres eljárással lehet folytatni a procedúrát. Végül a végrehajtó fogja kitenni a kedves anyukát. Tisztelettel: dr. Fülöp Edina ügyvéd
Kedves Ügyvédnő!
Kettőt szeretnék kérdezni. (lakásbérlőként)
1. Amennyiben a szerződés azt írja, hogy határozatlan időre köttetett, de a következő mondatban azt taglalja, hogy amennyiben egy éven belül felmondom, akkor egy havi bérleti díj fizetendő bánatpénzként, az megállja a helyét? Nem pont ez a lényege a határozatlan időnek, hogy bármikor felmondható? (a vonatkozó szabályok betartásával) Egyébként szóban beszéltük, hogy minimum 1 évre jövök, de inkább kettőre…
2. Továbbá ha ki van kötve a szerződésben, hogy a karbantartási költségek is engem terhelnek, de átadáskor (egy hónapja) volt szó róla, hogy gáz szerelőt fog hívni a cirkóhoz és ez ma végre (súlykolásomra) meg is történt, akkor NEKEM KELL FIZETNI a teljes javítási,felújítási költséget??? (napi gondot okoz a zuhanyzás, de már a fűtés is…)
Válaszát előre is köszönöm!
Üdv. egy aggódó albérlő
Kedves Anikó!
1. szerintem igen. 2. nem tudom, ilyet miért vállalt…az az érvényes és irányadó, ami a szerződésben van. Üdv.: dr. Fülöp Edina ügyvéd
Tisztelt Ügyvédnő!
A Ptk-ban leírtaktól eltérően állapítottuk meg a lakásbérleti szerződésben a felmondási időt, 30 napos felmondási időben egyeztünk meg.
Ebben az esetben a törvényi szabályozást figyelmen kívül lehet hagyni, vagy így is a hónap 15. napjáig lehet felmondani a következő hónap végére?
Köszönöm válaszát.
Üdvözlettel:
K. Ilona
Kedves Ilona! ha a törvénytől eltérően egyeztek meg, akkor a megegyezésük az irányadó és aszerint szükséges eljárni. Üdv.: dr. Fülöp Edina ügyvéd
Tisztelt Ugyvedno!
Hatarozott ideju szerzodesem lejart, sem a Berbeado sem en nem jeleztuk hogy valtoztatnank, igy idokozben hatarozatlan ideju lett a szerzodes.
A Berbeado most jelezte hogy emelni szeretne az osszegen nekem viszont az nem felel meg es szeretnem felmondani a szerzodest.
Kulon nem talaltam a szerzodesben kitetelt arra hogy mennyi a felmondasi ido.
Csak egy ilyet:
2. Azonnali hatályú felmondásnak van helye különösen
a.) ha a Bérlő a jelen szerződésből fakadó bármely fizetési kötelezettségének határidőben nem tesz eleget, s a Bérbeadó ezen kötelezettség teljesítésére – az azonnali hatályú felmondásra, mint jogkövetkezményre vonatkozó figyelmeztetéssel együtt – 8 napos határidő kitűzésével írásban felhívja őt, de a Bérlő ezen határidőt is elmulasztja. Ebben az esetben a Bérbeadó további 8 napon belül, írásban élhet a felmondás jogával.
A felmondás a hónap utolsó napjára szólhat, de nem lehet rövidebb 60 napnál, kivéve a jelen szerződésben meghatározott esetekben.
Ilyen esetben mennyi ido a felmondasi ido?
Segitseget elore is koszonom!
Marton
Kedves Márton, abból, amit küldött azt gondolnám, hogy 60 nap.
Tisztelt Ügyvédnő!
Határozottból határozatlanra váltottunk. Renfben van ez a része. Azonban a felmondásnál az van, hogy hó 15.-ig kell felmondani, 30 napos felmondási idő biztosításával. Szóval, ha pl. dec 5-én mondok fel, akkor jan. 5-én, vagy jan. 30-án költözhetek el?
Köszönöm a választ
Tisztelt Ügyvédnő,
A témában több írást is lehet találni az interneten, amelyek ezzel eltérő véleményen vannak. Érdeklődnék, hogy a határozott idejű bérleti szerződés biztosan határotatlan idejűvé változik-e automatikusan, vagyis a fenti feltételek teljesülése esetén nincs szükség újabb szerződéskötésre?
„Lakástörvény egyértelműen kijelenti, hogy a lakásbérleti jog megszűnik a határozott idő elteltével. A Kúria számos ítéletében rögzítette már, hogy lakásbérlet esetén a Ptk. rendelkezései csak kiegészítő jelleggel alkalmazandóak, tehát jelen helyzetben a Lakástörvény előírásait kell irányadónak tekintenünk.”
Köszönettel:
Szabó Zsolt
Kedves Zsolt!
A határozott időre szóló, illetve valamely feltétel bekövetkezéséig tartó lakásbérleti jog a szerződésben meghatározott idő elteltével, illetve a feltétel bekövetkezésekor szűnik meg.
Mivel a Lakás tv. 23. § (2) bekezdése szerint a határozott idő lejárta megszünteti a szerződést, lakás és helyiségbérleti jogviszonyokban nem alkalmazható a Ptk.-nak a bérleti szerződés általános szabályaira vonatkozó azon szabálya, amely szerint határozatlan időtartamúvá alakul át a határozott időre kötött bérlet, ha a bérleti idő lejárta után a bérlő a dolgot tovább használja, és ez ellen a bérbeadó tizenöt napos jogvesztő határidőn belül nem tiltakozik.
Lex specialis derogat legis generalis. ..
Üdvözlettel: Fülöp Edina ügyvéd