Sok ügyféllel előfordul, hogy a számára a szülőktől ajándékozott ingatlant rögtön értékesíti.

Az ingatlan eladásából származó jövedelmet személyi jövedelemadó terheli, ha illetékkiszabás nem történik. Márpedig az egyenesági rokonok közötti ajándékozás illetékmentes.

Ingatlan eladásából származó bevétel, amelyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez, magyarul az az összeg, amelyet vételárként megkap. A bevételből le kell vonni az átruházó személyt terhelő igazolt költségeket azon kivételekkel, melyeket valamely tevékenységéből származó bevételével szemben költségként elszámolt. Így kapjuk meg a jövedelmet, mely után az adófizetési kötelezettség keletkezik.

Tehát: abban az eseteben, ha ajándékozott ingatlant ad el a vételár 25%-a esik a személyi jövedelemadó hatálya alá, így a vételár 25 %-nak a 15 %-t kell megfizetni. (15% a személyi jövedelemadó jelen pillanatban).

Milyen igazolt költségeket kell levonni a vételárból?

  1. a megszerzésre fordított összeget, és az ezzel összefüggő más kiadásokat;
  2. az értéknövelő beruházásokat- festés, felújítás alatt keletkezett számlákon szereplő összeget
  3. a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadásokat- pl. ügyvédi munkadíj, amely szerződés átnézésével keletkezett

Ajándékozott ingatlan esetén mi a megszerzésre fordított összeg?

  1. Az ajándékozott ingatlan esetén a megszerzésre fordított összeget, mellyel csökkenteni lehet a bevételt, az illeték-kiszabáshoz figyelembe vett érték határozza meg azzal, hogy a törvény 62. § (2) bekezdése alapján „amennyiben az illeték kiszabása az átruházásból származó jövedelem adókötelezettségének teljesítésére nyitva álló határidőig nem történik meg az átruházásból származó bevétel 50 százalékát kell figyelembe venni, és az így megállapított adókötelezettséget az illeték-kiszabás alapján önellenőrzéssel lehet módosítani”.
  1. Akkor, ha nem szab ki illetéket a hatóság, akkor az ajándékozással szerzett ingatlan esetében

„1. az átruházásból származó bevétel 75 százaléka, azzal, hogy más kiadás költségként nem vonható le a bevételből, figyelembe véve, hogy az ajándékozást követő ráépítés, létesítés, alapterület-növelés esetében – az előbbi szerzési érték levonása után fennmaradó összeg egésze az utolsó szerzési időponthoz tartozó számított összegnek minősül,

vagy

  1. az ajándékozást követő ráépítés, létesítés, alapterület-növelés esetén választható az átruházásból származó bevételből az e) pont szerinti érték, továbbá a ráépítéssel, létesítéssel, alapterület-növeléssel összefüggő egyéb kiadások és az átruházással kapcsolatos kiadások levonása, ha azok együttes összege meghaladja az átruházásból származó bevétel 75 százalékát azzal, hogy az így kapott teljes számított összegből (a bevétel fennmaradó részéből) a ráépítésre, a létesítésre, az alapterület-növelésre vonatkozó szerzési időpont(ok)hoz, valamint az ajándékozási-szerzési időponthoz tartozó számított összegeket az említett szerzési időpont(ok) szerinti szerzési érték(ek) arányában kell meghatározni úgy, hogy az ajándékozási-szerzési időponthoz tartozó szerzési értéknek az illetékekről szóló törvényben meghatározott forgalmi érték minősül.”
  1. Ha mindezek alapján sem állapítható meg a megszerzésre fordított összeg, akkor a bevételt annak 75 %-ával kell csökkenteni, de ebben az esetben más kiadást költségként már nem lehet levonni.

Ha tehát a szülőktől kapott ingatlant abban az évben, amikor ajándékba kapja, vagy a következő évben értékesíti, költségszámlája nincsen, akkor a vételár 25 %-nak a 15 %-a az adó.

10.000.000,- Ft-os ingatlan esetén az adóalap 2.500.000,- Ft, annak a 15 %-a 375.000,- Ft, amelyet személyi jövedelemadóként ki kell fizetni és be kell vallani a következő évi adóbevallásban.

Az ingatlan átruházásából származó jövedelem a megszerzés és az azt követő évben tehát 100 %,

a megszerzést követő 2. évben 90 %,

3. évben 60 %,

4. évben 30 %,

5. és azt követő években pedig 0%, vagyis nem terheli személyi jövedelemadó, ugyanis olyan, mintha nem származott volna jövedelem. 

Ingatlan eladásakor, vételekor állok rendelkezésre.

Tisztelettel:

dr. Fülöp Edina

ügyvéd, ingatlanforgalmi szakjogász

06303631727