A felgyorsult ingatlanpiacon sokszor előfordul, hogy érdemes előszerződést kötni azért, hogy a felek egy jó üzletet ne szalasszanak el.

Milyen esetekben fordulhat ez elő?

• Egy adott ingatlannak még nem tulajdonosa valaki, aki már biztosan tudja, hogy az lesz és az ingatlanra nincs szüksége, azt el kívánja adni.
• Előfordulhat olyan eset is, amikor valaki megkötötte már az adásvételi szerződést az előző tulajdonossal, azonban a földhivatal az ingatlan-nyilvántartásba még nem jegyezte be új tulajdonosként az eladót, vagy egyéb körülmények miatt még az ingatlan-nyilvántartásban nem szerepel az új tulajdonos, de már megvan az új vevő.
• Az is lehet, hogy öröklés útján szerzi meg az új tulajdonos az ingatlant, azonban még a hagyatéki eljárás nem ért véget.
• Lehetséges az is, hogy valamelyik fél akadályozva van a szerződéskötésben, mert például külföldön tartózkodik, ekkor is érdemes előszerződést kötni.
• Olyan is előfordulhat, hogy valamilyen eljárás van folyamatban az ingatlanon, vagy például elidegenítési és terhelési tilalom van bejegyezve zálogjog biztosítása erejéig, és a tulajdonos a hitelt banki tárgyalás után, kialkudott kedvező feltételek mellett szeretné törleszteni meghatározott időn belül, akkor is érdemes előszerződést kötni az ingatlanra azzal, hogy majd a rendes szerződést a banki eljárás rendezése, befejezése után fogják a felek megkötni.
• Lehet előszerződést kötni abban az esetben is ha az eladó vagy a vevő kiskorú és még nem áll rendelkezésre a gyámhatóság hozzájáruló nyilatkozata.

Mi az az előszerződés?

Az előszerződés lényege, hogy a végleges adás-vételi szerződést megelőzően jön létre a felek között. Az előszerződésben a szerződő felek arra vállalnak kötelezettséget, hogy egy későbbi időpontban egymással szerződést fognak kötni.

Az ingatlan adásvételi szerződésre a törvény kötelező írásbeliséget rendel el, így az ingatlan adásvételi előszerződést is írásba kel foglalni. Az előszerződésben meg kell határozni a szerződés lényeges feltételeit, melybe beletartozik minden, amit a felek lényegesnek minősítenek. Meg kell határozni a feleket és az ingatlant, valamint a vételárat. Érdemes minél részletesebben meghatározni azt, hogy a felek későbbi időpontban milyen feltételekkel kötnek szerződést.

Miért jó az előszerződés?

A legfontosabb előnye, hogy bármelyik előszerződésben szereplő fél kérelmezheti a bíróságtól, hogy a szerződést hozza létre azokkal a feltételekkel, amelyek az előszerződésben szerepelnek. Tehát az előszerződés alapján a szerződés kikényszeríthető.

A kikényszeríthetőség időtartama 5 év.

5 dolog, amit még feltétlenül tudnia kell az előszerződésről:

1. Az előszerződésben érvényesen foglaló kiköthető.
2. Az elállás joga biztosítható bánatpénz kikötésével.
3. Az előszerződés megszegése kártérítési felelősséget vonhat maga után.
4. Az előszerződés az ingatlan-nyilvántartásba nem kerül be, tehát nem lesz a földhivatalnál nyoma
5. ha közben az eladó másnak eladja az ingatlant, akkor már nem áll módunkban kikényszeríteni, hogy mindenképpen az előszerződésben foglalt vevővel kösse meg az adás-vételi szerződést. Ebben az esetben kártérítéssel élhetünk.

Mikor lehet megtagadni az előszerződés alapján a szerződés létrehozását?

A Törvény alapján bármelyik fél megtagadhatja a szerződés megkötését, ha bizonyítja az alábbi feltételek együttes fennállását:

„a) az előszerződés megkötését követően előállott körülmény következtében az előszerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdekét sértené;

1. b) a körülmények megváltozásának lehetősége az előszerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható;
2. c) a körülmények megváltozását nem ő idézte elő; és
3. d) a körülmények változása nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe.”

Ingatlan adás-vételi előszerződést tehát szintén kellő körültekintéssel érdemes kötni.

Bízza magát ügyvédre:

dr. Fülöp Edina ügyvéd, ingatlanforgalmi szakjogász

1122 Budapest, Városmajor utca 33. I/1.

06-30-363-1727

edina.fulop@avocat.hu