Az új építésű lakások kivitelezése és átadása általában a kitűzött időponthoz képest nagy mértékben csúszik. Ez sok problémát felvet. A szerződéseknél az Eladó ragaszkodik a saját ügyvédjéhez, a vevők pedig ebbe beleegyeznek. Így aztán sok esetben egyoldalú szerződések születnek, melyekben arról egy sor sincs, hogy mi történik akkor, ha a kivitelező nem fejezi be a munkát. Most azonban a szerződések technikai részére térnék ki. A szerződéseknél úgynevezett függőben tartásos szerződések születnek. Ez azt jelenti, hogy a szerződés alapján kérjük a Vevő tulajdonjog bejegyzését a földhivatalnál, valamint ezen eljárásban kérjük a földhivatalt, hogy az eljárást a teljes vételár kifizetéséig tartsa függőben.
De vajon a vevők tudják-e, hogy a függőben tartással kötött szerződések esetén a vevőt törli a Földhivatal széljegyről, 6 hónap után? (Azért 6 hónap, mert a függőben tartást 6 hónapra lehet kérni.)
Nézzük a tényket:
1. Függőben tartást meghosszabbítani nem lehet, tehát annak a maximális időtartama 6 hónap
2. Amennyiben törlik a vevőt a széljegyről fellebbezésben még van lehetőség benyújtani a bejegyzési engedélyt fellebbezési eljárásban, ha addigra kifizetésre kerülne a vételár. Ez általában nem történik meg, hiszen a építkezés nincs abban a fázisban, a bank pedig a hitelt csak akkor utalja, ha van használatba vételi engedély, ez utóbbi pedig nincs, ha nincs kész az épület. (Megjegyzés: a földhivatali eljárás eseténként eltérő: volt már olyan, hogy kaptunk levelet, hogy adjuk be a bejegyzési engedélyt, mert letelt a 6 hónap, máskor pedig csak az a határozat érkezik, hogy a szélejy, amelyen a vevő bejegyzési kérelme szerepelt törlésre került.)
3. Amennyiben az eltelt időre tekintettel az eladó és a vevő az ún. tulajdonjog fenntartással történő eladást választják és módosítják a szerződést, már semmi nem védi a vásárlót az ellen, ha mondjuk végrehajtási jogot jegyeznek be az építtetővel szemben, a megvásárolni kívánt ingatlanra.
4. Amennyiben újra szeretnénk indítani a függőben tartást, és a fél éve kötött szerződést újra beadjuk a Földhivatalhoz, jogszabályt sértünk, hiszen főszabály szerint a szerződést a megkötésétől számított 30 napon belül be kell adni a földhivatalba, ellenkező esetben magánszemélyek 200 ezer forint mulasztási bírsággal számolhatnak a törvény szerint.
5. Amennyiben a régi szerződést felbontjuk és újat kötünk, az olyan mintha „új sorszámot húztunk volna” és minden esetleges teher, végrehajtás megelőzi a vevő tulajdonjog bejegyzését egy olyan lakás vonatkozásában, amelyben a vásárlónak már sok pénze áll általában. További hátrány, hogy ilyenkor újra kezdődhet az egész hitelbírálat a vevő bankjánál, sőt valószínű újra is kezdődik, mert a bank így határoz, nem fogadja el, hogy „régi” a szerződést, új érkeztetett példányt kér.
6. Szintén anomáliát okoz, hogy a 6 hónapos határidő lejár, de még szerepel a széljegyen a vevő és a bank pedig beadja a jelzálogszerződést a Földhivatalba, mi pedig utána adjuk be újra a szerződést, ami természetesen elutasításra kerül és kezdhetjük újra az egész folyamtot előről. Vagy esetleg ranghelycserét kell kérnünk, ami ismét rengeteg utánajárást igényel, mert ahhoz a banknak és az eladónak is hozzá kell járulnia, tehát minden érintett félnek.
7. Valóban kb. 3 hónap ügyhátrányban jár a Földhivatal, és emiatt a függőben tartást nem fogják aznap törölni. Mindez pedig megtévesztő lehet.
Tehát nagyon körültekintően kell eljárni, és nagyon meg kell nézni, hogy ki építi a házat, milyen referenciákkal rendelkezik, valamint körültekintően kell eljárni abban a kérdésben, hogy mikor kötjük az adás-vételi előszerződést, valamint a végleges adás-vételi sezrződést.
A szerződések véleményezésében is kérjenek segítséget.
Állunk ebben is rendelkezésre.
Tisztelettel:
dr. Fülöp Edina
ügyvéd
