Sokan vannak abban a helyzetben, hogy lakást adnak ki, szeretnék a jövedelmüket kiegészíteni egy kis bevétellel.
Aki ingatlant ad bérbe, az bevételhez jut, ha pedig bevételhez jut, akkor adót kell fizetnie. Mégpedig személyi jövedelemadót.
De mi a bevétel?
A törvényi rendelkezés alapján a bérbeadó bevétele minden olyan bevétel, amit a bérbeadási tevékenységével összefüggésben keletkezik, azaz a teljes bérleti díj. Ehhez jön még a bérbeadással összefüggésben költségtérítés címén kapott összeg is. Fontos, hogy korábban a rezsi címén átvett összeg is bevételnek minősült, de ma már nem minősül annak.
Viszont vannak kivételek:
- a közös költséget a bérlő fizeti, akkor ennek a díja bevételnek minősül
- ha a bérlő fix összegű bérleti díjat fizet, amely tartalmazza a rezsit, akkor az egész összeg bevételnek minősül.
- ha átalánydíj alapján fizeti a bérlő a rezsit, akkor is bevételnek minősül.
Megoldás lehet a mérőórák átírása a bérlő nevére, és akkor ez a pont kivédhető. Ettől sajnos sokan ódzkodnak, pedig jó megoldás és a befizetés így is ellenőrizhető.
Van költség? Tételes költségelszámolás vagy átalány költség?
A bérbeadóknak költségük is van, tehát nem kell megijedni, nem a kapott összeg lesz az adó alapja.
A jövedelem megállapításához a bevételből le kell vonni az elszámolható költségeket, maximálisan a bevétel erejéig. Ilyen költségek a bevétel megszerzésével közvetlenül összefüggő kiadások, korlátozott mértékű átalányban az értékcsökkenés (a hosszú élettartamú szerkezetes épületek esetén az értékcsökkenés leírásának a kulcsa: 2%; ha a bérbeadás nem egész évre vonatkozik és/vagy a bérbeadás csak az ingatlan alapterületének egy részére valósul meg (például esetenként szállás célú hasznosítás esetén, az értékcsökkenési leírás összegéből vagy a bérbeadás időszakára eső időarányos részt (naponta 365-öd részt), vagy a bérbeadott (hasznosított) alapterület négyzetméterrel arányos részét, ha pedig az előző két eset együttesen áll fenn, akkor mindkét arányosítást figyelembe véve kiszámított részt lehet érvényesíteni). Mindezek mellett, le lehet vonni a más településen általa bérbevett lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díját, feltéve, hogy a bérbeadás, illetve a bérbevétel időtartama a 90 napot meghaladja és a bérbevett lakással összefüggésben a magánszemély más tevékenységéből származó bevételével szemben költséget nem számol el, vagy az igazoltan megfizetett bérleti díjat számára még részben sem térítették meg, vagyis a bérleti díjat abban az esetben, ha üres a lakás. Jellemzően előforduló költségek az Szja. törvény 3. melléklete alapján: „a fűtés, a világítás és a technológiai energia költsége, a telefon, rádiótelefon, telefax, cb-rádió, telex használati díja”.
- Tételes költségelszámolás esetén:
Hátránya:
- gyűjteni kell a számlákat
- macerás az értékcsökkenés számolása
Előnye:
- értékcsökkenés elszámolható
Mekkora összeg, ami értékcsökkenésként elszámolható?
Általában az ingatlan értékének 2 %-a. Az érték a beszerzési ár és nem a piaci ár. Lehet növelni az értéket értéknövelő beruházási számlákkal.
- Átalány költség esetén:
A fenti tételes költségelszámolás helyett az adózó választhatja a nem tételes költségelszámolást is. Ez azt jelenti, hogy a bevétel 10%-a elismert költségnek minősül úgy, hogy semmilyen igazolásra vagy számlára nincsen szükség. Ennek következtében a bevétel fennmaradó 90%-a után kell adóznunk, ez minősül a jövedelemnek.
Előnye:
- számlákkal nem kell foglalkozni
Hátránya:
- értékcsökkenés nem elszámolható
De:
Értékcsökkenés mikor nem számolható el?
Értékcsökkenés nem számolható el:
- ingyenesen jutottunk az ingatlanhoz, amit kiadunk
- haszonélvezőként adjuk ki az ingatlant
Vigyázni kell arra is, hogy az értékcsökkenésnél arányosítani kell, ha
- nem egész évben van kiadva az ingatlan
- nem az egész ingatlan van kiadva, hanem pl. csak 1 szoba
Egyszerűen: bevétel-költség
A jövedelem, ami a személyi jövedelemadó alapjául szolgál, tehát a bevétel költségekkel csökkentett része, mely az összevont adóalap része. Az adó mértéke az adóalap 15%-a, azonban az adóalapot csökkentheti a családi kedvezmény, valamint az első házasok kedvezménye.
Egészségügyi hozzájárulás
A törvény hatályon kívül helyezve, tehát egészségügyi hozzájárulást fizetni nem kell.
Akkor hogy néz ki a jövedelem?
- Tételes költségelszámolás esetén:
Nézzük egy évre:
Bérleti díj: 1.200.000,- Ft
Értékcsökkenés: 360.000,- Ft
Költség: 250.000,- Ft
Jövedelem: 590.000,- Ft
Adó: 88500,- Ft
- Átalány költség esetén:
Bérleti díj: 1.200.000,- Ft
Jövedelem: 0,9*1.200.000,- = 1.080.000,- Ft
adó: 162.000,- Ft
Családi adókedvezménnyel nem számoltam.
Javaslom mindenkinek, hogy könyvelő, adótanácsadó véleményét kérje ki a helyes döntés meghozatala céljából.
Jelen tájékoztatás nem minősül tanácsadásnak, csupán a jogszabályok ismertetése a célja.
Ha ön is lakást szeretne bérbeadni, állok rendelkezésre a szerződés elkészítésében.
Tisztelettel:
Fülöp Edina
Forrás:
A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: „Szja.”) 16. § (1) bekezdése