Földhivatali nyilvántartás a társasházaknál – mit hoz az új rendelet?

Aki társasházban lakik, valószínűleg hallott már arról, hogy a közös képviselőt a földhivatalnál is nyilvántartásba kell venni. A szabály 2024 ősze óta benne van a társasházi törvényben, a gyakorlati részletek azonban sokáig hiányoztak. Most megérkeztek: a Kormány 283/2026. (X. 22.) Korm. rendelete a Magyar Közlöny 2026. évi 157. számában jelent meg, és október 23-án hatályba is lépett.

A rendelet megmondja, ki és milyen határidővel köteles eljárni, milyen iratokat kell a földhivatalhoz benyújtani, és azt is, mi vár arra a társasházra, ahol ez elmarad. Az alábbiakban végigveszem, mit jelent mindez a lakóknak és a közös képviselőknek.

1. Kire vonatkozik, és ki intézi?

A kötelezettség a közös képviselőt, illetve ahol a ház intézőbizottságot választott, az intézőbizottság elnökét terheli. A rendelet ezeket együtt társasházi tisztségviselőnek nevezi. Mindegy, hogy magánszemélyről vagy társasházkezelő cégről van szó.

A bejegyzést nem lehet saját hatáskörben elintézni: a kérelmet ügyvéd útján kell benyújtani. A bejegyzés a társasház úgynevezett törzslapjára kerül, amely a ház egészének adatait tartja nyilván.

Előfordul, hogy egy háznak éppen nincs közös képviselője. Ilyenkor a beszámoló benyújtását és a változások bejelentését a számvizsgáló bizottság végzi, ha pedig ilyen sincs, akkor az a tulajdonostárs, akit a többiek erre megbíznak.

2. A közös képviselő bejegyzése: 15 nap a megválasztástól

Az új közös képviselőnek a közgyűlési megválasztásától számított 15 napon belül kell kérnie a bejegyzést. Ez rövid idő, ezért érdemes már a közgyűlés előtt felkészülni rá.

A kérelemhez a Közgyűlési Határozatok Könyvének azt a kivonatát kell csatolni, amely a megválasztásról szóló határozatot tartalmazza. A kivonatot ügyvédnek kell ellenjegyeznie, kivéve, ha közokiratba foglalták,tehát közjegyző készítette.

A rendelet azt is előírja, mi szerepeljen a határozatban. A szokásos elemeken túl ezeknek kell benne lenniük:

• a közös képviselő azonosító adatai (magánszemélynél például a név, a lakcím és a születési adatok, cégnél a név, a székhely és a nyilvántartási szám),
• a társasházközösség neve és a ház pontos megjelölése, vagyis a település és a helyrajzi szám,
• a tisztség megnevezése, a megbízatás kezdete, határozott idejű megbízatásnál a vége is,
• a közös képviselő nyilatkozata arról, hogy a megválasztást elfogadja,
• a közgyűlés feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulása a bejegyzéshez.

Ha ezek közül bármi hiányzik, a földhivatal nem jegyzi be a közös képviselőt, a hiányt pedig általában csak újabb közgyűlési határozattal lehet pótolni. Ezért a meghívót és a határozati javaslatot már eleve úgy kell megírni, hogy minden szükséges adat benne legyen.

A cégként működő közös képviselőnek az e-mail-címét és a telefonszámát is meg kell adnia, magánszemélynél ez nem kötelező. A leköszönő közös képviselő pedig köteles az utódjának 5 napon belül átadni mindazokat az iratokat, amelyek a bejegyzéshez kellenek.

3. Az éves beszámoló is a földhivatalhoz kerül

Nem csak a közös képviselő személye, hanem az éves beszámoló elfogadása is megjelenik a nyilvántartásban. Miután a közgyűlés elfogadta a számviteli szabályok szerinti beszámolót, 15 napon belül kérni kell a földhivatalnál annak bejegyzését, hogy a beszámolót benyújtották.

Itt is a közgyűlési Határozat ellenjegyzett kivonata kell, ezúttal a beszámolót elfogadó határozatról. Ebben szerepelnie kell a társasházközösség nevének, a ház pontos megjelölésének és a közgyűlés feltétlen, visszavonhatatlan hozzájárulásának a bejegyzéshez.

A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a törzslapról kiderül, rendben megtörtént-e a ház éves elszámolása.

4. Ha változás történik: lemondás, felmentés, új adatok

Ha a bejegyzett közös képviselővel kapcsolatban valami megváltozik, azt is 15 napon belül be kell jelenteni. Hogy a 15 nap mikortól számít, az attól függ, mi történt:

• lemondásnál a lemondás közlésétől,
• felmentésnél a felmentő közgyűlési határozat meghozatalától,
• haláleset, a cég jogutód nélküli megszűnése vagy a cselekvőképesség korlátozása esetén attól, hogy erről tudomást szereztek,
• feltételhez kötött megbízatásnál a feltétel bekövetkezésétől,
• a nyilvántartott adatok megváltozásánál magától a változástól.

Felmentésnél gyakori, hogy a leköszönő közös képviselő még egy ideig ügyvivőként intézi a ház halaszthatatlan ügyeit. Ezt és az ügyvivés határidejét a felmentés bejelentésekor szintén közölni kell. Akkor is változást kell bejelenteni, ha a közgyűlés a közös képviselőt intézőbizottsági elnöknek választja meg, vagy fordítva.

Van egy hasznos egyszerűsítés is. Ha a ház a határidőn belül új közös képviselőt választ és jegyeztet be, a régi távozását nem kell külön bejelenteni, feltéve, hogy az új képviselőt megválasztó határozat a régi adatait, megbízatásának megszűnését és annak időpontját, valamint a törléshez való hozzájárulást is tartalmazza. A földhivatal ilyenkor az új képviselő bejegyzésével egy időben törli a régit. Ehhez persze a határozatot gondosan kell megszövegezni.

5. Mi történik, ha elmarad a bejegyzés?

A rendelet rendszeres ellenőrzést vezet be. A jegyző félévente adatokat kér a földhivatali nyilvántartásból a területén lévő összes társasházról. Ebből látja, van-e bejegyzett közös képviselő, mikor szűnt meg az utolsó megbízatása, és mikor jegyezték be legutóbb a beszámoló benyújtását.

A jegyző törvényességi felügyeleti eljárást indít a társasház ellen, ha

• nincs bejegyzett közös képviselő, és az előző megbízatás megszűnése óta 90 nap eltelt, vagy
• a tárgyévi beszámoló benyújtása nem szerepel a törzslapon, és az éves elszámoló közgyűlés törvényi határideje óta 90 nap eltelt.

Ha pedig egy változás bejelentése marad el, és ez a jegyző tudomására jut, 30 napon belül határidő kitűzésével kötelezi a házat a pótlásra.

A törvényességi felügyeleti eljárás nem formalitás. A jegyző felhívhatja a közösséget a szabálytalanság megszüntetésére, és ha ez nem vezet eredményre, a bírósághoz is fordulhat.

6. Átmeneti szabályok: sürget az idő

A legfontosabb határidő azoknak szól, akik már most is közös képviselők. Aki a rendelet hatálybalépése előtt lett megválasztva, jelenleg is ellátja a feladatát (vagy a szerződése szerint ezután kezdi el), de a bejegyzését még nem kérte, annak a hatálybalépéstől számított 15 napon belül kell ezt megtennie. A rendelet október 23-án lépett hatályba, így a határidő november 7-én lejár. Mivel szombatra esik, így az azt követő hétfőn. Kivétel, ha már most tudható, hogy a megbízatása a hatálybalépéstől számított 30 napon belül megszűnik.

Sok házat érint a következő szabály. Ha a korábbi közgyűlési határozat nem tartalmazza azokat az adatokat, amelyeket a rendelet most előír, akkor azzal nem lehet eljárni a földhivatalnál. Ilyenkor újabb közgyűlést kell tartani, és a rendeletnek megfelelő határozatot kell hozni.

Ha a társasházi törvényben adott türelmi idő lejárta után sincs bejegyzett közös képviselő, a ház ügyeit és képviseletét a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a megbízott tulajdonostárs viszi egészen addig, amíg először be nem jegyeznek egy közös képviselőt. A bejegyeztetés azonban ilyenkor sem az ő feladatuk.

A jegyzők első alkalommal 2027. február 15-ig kérik le az adatokat. Eljárás indul minden olyan társasház ellen, ahol 2027. január 31-ig egyszer sem jegyeztek be közös képviselőt, vagy ahol akkor nincs bejegyzett közös képviselő, és az utolsó megbízatás megszűnése óta 90 nap eltelt.

7. Mit tegyen tulajdonosként?

Ha Ön tulajdonos egy társasházban, néhány egyszerű lépéssel sok bosszúságot megelőzhet:

• Kérdezze meg a közös képviselőt, kérte-e már a bejegyzését. A törzslapról ez ellenőrizhető is.
• Ha még nem történt meg, és régi a megválasztó határozat, számítson rá, hogy közgyűlést kell tartani.
• A következő közgyűlés előtt nézze meg, tartalmazzák-e a határozati javaslatok a rendelet szerinti adatokat, különösen a közös képviselő választásánál és a beszámoló elfogadásánál.
• Az eljáráshoz ügyvéd kell, ennek díjával a közösségnek számolnia kell.

A rendelet célja, hogy átláthatóbb legyen a társasházak működése, és ez a lakók érdekét is szolgálja: könnyen kiderül, ki képviseli jogszerűen a házat, és rendben van-e az éves elszámolás. Ha nem biztos benne, hogy a háza megfelel az új szabályoknak, vagy segítségre van szüksége a közgyűlési határozatok előkészítésében, keressen bizalommal a drfulopedina.hu oldalon vagy a drfulopedina@gmail.com címen.