Olvasóm kérdése:
„A kérdésem az volna, hogy árverés és licit alatt álló ingatlan tulajdonjogát eladhatja-e annak tulajdonosa az árveréstől függetlenül. Gondolok itt arra, hogy az mbvk oldalán egy árverésre feltett lakást kinéztem megvételre, pontosabban licitálásra, s láttam, hogy már két licitáló is volt az ingatlanra. Mielőtt azonban befizettem volna a regisztrációs díjat a licitáláshoz, felhívtam a megadott végrehajtót, időpont egyeztetése végett, hogy megtekinthessem a lakást. Azonban közölte a végrehajtó, hogy már nincs mit megnézni, s ugyan nem járt le az árverés licitideje, de le lett szedve az ingatlan a végrehajtói kamara oldaláról is, mivel az árveréstől függetlenül, a tulajdonos közvetlenül eladta az ingatlant egy vevőnek (gondolom a végrehajtási jog bejegyzésével együtt.) Kérdésem az volna, hogy ez lehetséges-e, s nem csak a licitálás hivatalos meghirdetése előtt van jogi mód az ingatlannak a bejegyzési jog további tűrésével együtt történő megvásárlásra, s az árverés alatt nem? Tehát az árverés meghirdetése nem-e von jogi következményeket, tiltásokat maga után, vagy az esetleges licitálók valóban teljesen kiszolgáltatottak e szemszögből, s akár a semmire licitálhatnak, és nincs valós foglalási jog az ingatlanra a licitjeik mögött? S még egy kérdés, ha a végrehajtó egy jogtalan cselekményről, egy jogtalanul megvalósult adás-vételről tájékoztatott, akkor hol lehet ez ellen szót emelni? A végrehajtói kamaránál lehet panaszt tenni, lévén végső sorban a bírósági végrehajtó, akinek a végső beleegyezése kellett az ingatlanvásárláshoz? Vagy ez tőle függetlenül is kivitelezhető lehetett, főként ha ez egy törvénytelen tulajdonjogszerzés? S ha mindez igaz és jogos, akkor bármelyik árverésben való részvételkor erre lehet számítani, hogy akár nem valós ingatlanra licitálok, s teszem kockára a pénzemet? Válaszát előre is köszönöm.” (K. Dezső)
Tegyük fel, hogy az ingatlanon szerepel egy jelzálogjog a Bank irányába, ehhez tartozik egy végrehajtási jog, valamint egy másik jelzálog a társasházi közös költségtartozás miatt. A végrehajtási eljárás elindul, a végrehajtó kitűzi az árverés időpontját. Az árverés tényét a földhivatal a tulajdoni lapra feljegyzi.
Az árverés alatt álló ingatlan tulajdonosa saját maga értékesítheti az ingatlant és a befolyt vételár összegéből maga tehermentesítheti az ingatlant. Ehhez joga van. A másik lehetősége az Adósnak, hogy felveszi a kapcsolatot a Nemzeti Eszközkezelő Zrt.-vel, az Állam megvásárolja az ingatlant, ha lehetséges és az Adós az Ingatlanban marad, bérli a továbbiakban az ingatlant az államtól és bérleti díjat fizet.
Sok esetben előfordul tehát, hogy az Adós egy hitelező, vagy a leendő vevő segítségével a tartozásai rendezését megkíséreli. Tehát a fenti példából kiindulva: befizeti a hitelező banknál a tartozás összegét, aztán elmegy a társasházi közös képviselőhöz befizeti a közös költség elmaradását. (ez utóbbi esetben a vevő az adott vételárrészeket teljesíti a jogosultak felé). A Bank és a közös képviselő által kiadott nyilatkozat birtokában az eljáró végrehajtót felkeresve az Adós tudja töröltetni a végrehajtási jogokat és ezáltal az árverést is. Mindez lehetséges addig, amíg a licitálási idő véget nem ér. Fontos tudni, hogy az eljáró végrehajtónak a végrehajtási jutalékot is meg kell fizetnie az adósnak.
Ebben az esetben az adós tehát a végrehajtást kérőnek fizette meg a követelés összegét, a végrehajtást kérő köteles a végrehajtási költségek kielégítéséről is gondoskodni. Ennek keretében a járulékos költségeket befizetni a megfelelő számlára, valamint a bírósági végrehajtót megillető összeget köteles a végrehajtó elszámolási számlájára befizetni, illetőleg nyugta ellenében a végrehajtónak átadni.
Ennek elmulasztása esetén ezen összeg megfizetéséért az adós és a végrehajtást kérő egyetemlegesen felel.
Az is megfelelő, ha az Adós a végrehajtónál közvetlenül megfizeti a végrehajtási jutalékot.
Ha végrehajtást kérő a követelés megszűnését bejelentette, és a felhívásban megjelölt összegeket az Adós megfizette, a végrehajtási eljárás befejeződik, így a végrehajtó az ingatlan árverést törli. Az addig beérkezett licitelőlegeket pedig a jogosultak részére visszautalja.
Tisztelettel:
dr. Fülöp Edina ügyvéd, ingatlanforgalmi szakjogász
Tisztelt dr. Fülöp Edina!
Egy olyan kérdéssel fordulok önhöz, hogy az MBVK oldalon licitáltam egy ingatlanra,
melyet egyedüli licitálóként 1.körben meg is nyertem.
A végrehajtó 2 napig nem jelzett felém semmit.
Amikor felhívtam meglepetten reagált, hogy ez még folyó árverés és többen is licitáltak rá …majd lerázott… már itt éreztem, hogy valami nem kerek…
ezt követően az MBVK felületen megkaptam, hogy megnyertem a licitet… 15 napon belül meg kell jelennem
majd kaptam egy emailt a végrehajtótól, hogy :
A mai nap folyamán küldött tájékoztatásunkat a sikeres árverésről kérjük szíveskedjen tárgytalannak tekinteni, mivel az árverés a jogszabályban foglalt feltételeknek nem felelt meg.
Ezután telefonon közölték velem, hogy ennél bővebb felvilágosítást nem adnak, még cinikusan meg is jegyezték, hogy a jogszabályban foglalt feltételeknek nem felelt meg-be bármi beleférhet…
Tényleg ilyen egyszerűen kihátrálhat egy végrehajtó egy lezárt licit elől?
Segítségét előre is köszönöm szépen!
Tisztelettel:
Vasvári VIktor
Kedves Viktor!
Hát elméletileg nem, mert a rendszer rögzíti a cselekményeket. Fordult esetleg a bírósághoz kifogással?
Jónapot! Szt dzeretném kérdezni hogy ha már árverésre került az ingatlan van r mág valamilyen lehetőség hogy részlet fizetést kérjek a tartozásra? Az árverezés február 15.én ját le. Ez az első alkalom hogy árverésre került ua sor. Válaszát előre is köszönöm.
Tisztelt dr. Fülöp Edina!
Régen eladott családi ingatlanunkat szerettük volna visszavásárolni, melyre az új tulajdonos magas adóságot terhelt. Két évig hitegetett minket, hogy még mielőtt árverésre kerül, vissza tudjuk vásárolni – szerződés tervezetet is készíttettünk, melyhez utána nem küldte el a bekért adatokat. Mindig miután megálapodtunk, újabb, magasabb árat mondott. Az ingatlan állapota közben csak romlik. Az árverés mégis bekövetkezett, ahol sikerült megvásárolnunk az ingatlant. Mindent szabályosan csináltunk, az összeget időben a végrehajtó irodának a számlájára utaltuk. Az adósnak szeptemberben kellett volna kiköltöznie, ami nem történt meg. A megkereséseinkre már egy ideje nem válaszol. Az ingatlanra van bejelentve állandó lakásra, bár valójában nem ott lakik. Az utolsó lehetséges napon kifogást nyújtott be. A bíróság első fokon elutasította. Fellebezett. Egyelőre nincs több információnk. Ilyen esetben licitáló vevőként tehetünk bármit is a várakozáson és a végrehajtó iroda hívogatásán kívül? Még tart a moratórium is április végéig, de szeretném megkérdezni, hogy ilyen esetben lehetséges-e, hogy litalál valamit ami miatt visszavonják az árverést?
Válaszát előre is köszönöm!
Tisztelettel,
Viktória
Kedves Viktória, a várakozás marad csak, amíg az árverési jegyzőkönyv nem lesz jogerős.
Tisztelt dr. Fülöp Edina!
Árverésen egy vidéki ingatlanra (kertes ház) én tettem a legmagasabb licit ajánlatot, így elméletileg enyém lesz az ingatlan, aminek örülök. Aminek viszont kevésbbé, hogy az árverezeési hirdetményben az volt feltüntetve, hogy vezetékjoggal terhelten eladó. Semmilyen más teher nem volt feltüntetve. Árverés elött nem tudtam földhivatal rendszerébe belépni csak árverés után nagy nehezen és ekkor tudtam lekérni a ház adatait ahol fel volt tüntetve, hogy svájci frank alapú jelzáloghitellel terhelt (kb. 12,5MFt értékben. Szeretném megkérdezni, hogy ilyenkor a jelzálog alapú hitel törlődik vagy azzal együtt veszem meg a házat? És ha azzal együtt kell megvennem akkor ki tudok farolni a vétel elöl annélkül, hogy buknák rajta?
Előre is köszönöm az információt!
Kedves Uram, a jelzáloghitel törlésre kerül.
Én azt szeretném kérdezni hogy enis licitaltam és de az adós jogorvoslattal támadta én már nem szeretném azt a házat mert szüksége van rá ezt örökölte.. az a kérdésem az előleg amit befizettem visszakapom ? És hogy a vetelarat kikelet akkor is fizetnem ?
Kedves Doryka, ha az árverés törlésre kerül, akkor az előleg ön visszakapja.
Vásároltam a bírósági végrehajtási oldalon egy ingatlant 5 millió forintér ezenkívül a végrehajtó felé engem mint vevőt terheli valamiféle költség?
Kedves Piroska, a árverési vételár kifizetése után a végrehajtó megküldi a földhivatalnak az árverési jegyzőkönyvet és a b400 adatlapot fogja kérni öntől a földhiavtal, meg a 10600,- ft eljárási illetéket, tehát a végrehajtó felé fizetési kötelezettség nem terheli önt. Üdv.: Fülöp Edina ügyvéd