Gyakran felmerül a kérdés, hogy kit terhel a közös költség, ha az adás-vételi ügyletet követően derül rá fény, hogy az eladó tetemes közös költség hátralékot halmozott fel.

Kit terhel a közös költség? Az eladót, a vevőt vagy netalántán mindkettőt?

A „jó hír” az, hogy ebben a kérdésben vizsgálatot (a Kúria Elnöke 2016. január 20.-án 2016.El.II.JGY.P.1. számon elrendelte joggyakorlat-elemző csoport felállítását a társasházi jogvitákkal kapcsolatos ítélkezési gyakorlat egyes eljárási és anyagi jogi kérdéseinek a vizsgálatára) tartottak a bírósági ítélkezési gyakorlat körében és

• 23 bíróság szerint az eladót,
• 12 bíróság szerint a hátralékot a vevőnek kell fizetnie,
• 3 bíróság azt mondta, hogy mindkettőnek perben kell állnia, egyetemlegesen felelnek, aztán egymást között elszámolnak.

A még „jobb hír” pedig az, hogy a bíróságok ítéleteikben mind a három álláspontot levezették a társasházi törvény és a Polgári Törvénykönyv rendelkezéseiből.

 I. A közös költség az ELADÓT terheli:

Az eladó fizetési kötelezettsége mellett érvelők álláspontja szerint a közös költség kötelmi alapú kötelezettség, így az személyhez kötött, ahhoz a tulajdonoshoz kapcsolódik, aki a tartozást felhalmozta. A lakás eladása során vevői kötelezettségvállalás nélkül nem háríthatja át a tartozást a vevőre. A vevő költségviselési kötelezettsége nem kezdődhet előbb, mint a kötelezettségek alapjául szolgáló jogviszony.

A Legfelsőbb Bíróság a Pfv.X.20.288/2011/5. számú eseti döntésében kifejtette, hogy a társasházi tv. azért teszi lehetővé a közös költség-tartozás jelzálogjoggal biztosítását, mert ezzel érhető el az, hogy az ingatlan értékesítése esetén is biztosított legyen a követelésnek a vételárból történő kiegyenlítése, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés – vagy az erre irányuló kötelezettségvállalás – hiányában az új tulajdonost nem terheli az eladó által felhalmozott hátralék kiegyenlítésének a kötelezettsége.

Amennyiben a közösköltség-tartozás következtében a Társasház jelzálogjoggal terhelte volna meg az ingatlant, akkor a vevő jelzálogjoggal terhelt ingatlant vásárolt volna, így a jogszabály erejénél fogva helyt kellett volna állnia a tartozásért. Amennyiben azonban a vevő per-, teher- és igénymentes ingatlant vásárolt, amiért az eladó szavatosságot vállalt, ami a  közös költség-tartozás alól történő mentesség szavatolására is kiterjed.

A vonatkozó jogszabályi rendelkezés, amelyből ezt levezették:

A Ptk. 2:207. §-a alapján, miszerint „Ha a tartozás jogszabály rendelkezése alapján száll át másra, a tartozásátvállalás szabályait kell megfelelően alkalmazni.”, a Törvénynek kellene kimondania, hogy a tartozás átszáll, azonban, mint fentebb említettem, a Törvényben ilyen rendelkezést nem találunk, így a közös költség-tartozás nem száll át az új tulajdonosra.

A Ptk. 2:217. §-a alapján – „Ha az eladó az adásvétel tárgyát képező ingatlan birtokát a vevő tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése előtt a vevőre átruházza, a vevő a birtokátruházás napjától kezdve szedi a dolog hasznait, viseli terheit és a dologban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.” – az új tulajdonos csak a birtokátruházás napjától viseli az ingatlan terheit.

II. A közös költség a VEVŐT terheli:

A vevő fizetési kötelezettsége mellett érvelők álláspontja szerint a vevő nem csak egy műszaki sajátosságokkal rendelkező ingatlant vesz meg, hanem az ahhoz kapcsolódó jogok és kötelezettségek összességét is, melybe az eladó tartozása is beletartozik, ami az ingatlanhoz tapadó költség, így a tulajdonos vagy a használó személyétől független.

 A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 24. § (1) bekezdése az alábbiakról rendelkezik:

„24. § (1) A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik.”

A vevői álláspont mellett érvelők szerint a fentiek alapján úgy vélik, hogy az új tulajdonos ellen a társasházközösség felléphet. Álláspontjuk szerint a jelzálogjog bejegyzése csak dologiasítja a követelést, biztosítékot jelent, azonban ettől függetlenül a tartozás továbbra is a dologhoz tapad.

III. MINDKETTŐT terheli:

A harmadik álláspont szerint az eladó és a vevő közösen köteles a felhalmozott tartozás megfizetésére, vagyis a társasháznak az eladó és a vevő ellen is fel kell lépnie a tartozás kiegyenlítése érdekében. Az eladó és a vevő ugyanazzal az összeggel tartoznak, így egyetemlegesen marasztalhatók, a vevő a társasházi tv. fenti 24. § (1) bekezdése alapján, míg a vevő kártérítés alapján. Amennyiben a vevő teljesít a társasház felé, úgy a evő és az eladó belső jogviszonyában merül fel a térítési igény az eladóval szemben.

IV. VÉGSŐ ÁLLÁSPONT:

Az elemző csoport végső álláspontja 2017. január 20. napján az alábbi volt: 14 tag közül 7 az eladó, 5 a vevő költségviselését támogatta, 2 tag tartózkodott.

V. MEGOLDÁS:

Az elemző csoport kezdeményezni szerette volna, hogy a tulajdonjog bejegyzés feltétele legyen a kötelezően kikért és benyújtott közös költség nullás igazolás. Amíg ez nem valósul meg, mindenkinek javaslom, hogy kérje az Eladót: legkésőbb a szerződéskötés időpontjára hozza magával a társasházi közös képviselő által kiállított (remélhetőleg) nullás igazolást.

Ingatlan adás-vétel esetén állok rendelkezésre:

dr. Fülöp Edina ügyvéd, ingatlanforgalmi szakjogász