A jogcímes elbirtoklás
Az elbirtoklás általános szabályát sokan tudják: el lehet birtokolni ingatlant, ha 15 évig sajátunkként és szakadatlanul birtokoljuk.
5:44. § [Az elbirtoklás feltételei és jogi hatása]
- Elbirtoklás útján megszerzi a dolog tulajdonjogát, aki a dolgot ingatlan esetén tizenöt, ingó dolog esetén tíz éven át sajátjaként szakadatlanul birtokolja.
Az elbirtoklás az idő múlásával teszi lehetővé egy dolog feletti tulajdon megszerzését. Az elbirtoklással a tulajdonos elveszíti tulajdonjogát, az elbirtokló oldalán pedig tulajdonjog keletkezik.
A sajátként birtoklás azt jelenti, hogy a birtokos úgy birtokolja a dolgot, mintha az övé lenne – például fizeti a számlákat, rendben tartja a kertet, mindenki felé úgy is lép fel, mintha ő lenne a tulajdonos. A szakadatlanság megszakítás nélküli, folyamatos birtoklást jelent, de attól természetesen el lehet menni nyaralni, stb.
Az elbirtoklásban egy korábbi bejegyzésemben olvashat részletesebben:
https://drfulopedina.hu/blog/elbirtoklas
Mindez a régi Ptk.-ban is ugyanígy volt, ám az új, 2013-ban elfogadott Polgári Törvénykönyv egy jelentős változást hozott az elbirtoklásban, ugyanis az új törvénykönyv bevezette a jogcímes elbirtoklást. Lássuk:
5:45. § [A jogcímes elbirtoklás]
Az elbirtoklás öt év elteltével következik be, ha a birtokos az ingatlan birtokát a tulajdonostól olyan írásbeli szerződéssel szerezte, amelynek alapján a tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését követelhetné, ha a szerződés az ehhez megkívánt alakszerűségi követelményeknek megfelelne, és a birtokos az ellenszolgáltatást teljesítette.
Ez a szabály lehetővé teszi, hogy a főszabálytól eltérően ne 15, hanem csak 5 év alatt is megvalósulhasson elbirtoklás.
Ez abban az esetben valósul meg, ha a birtokos olyan írásbeli szerződéssel szerezte meg az ingatlan tulajdonjogát, amely valamilyen alaki hibában szenved, így a tulajdonjogát nem jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba. További feltétel, hogy a vételárat már kifizette a vevő.
Gyakran előfordult, hogy a felek kötöttek egy adás-vételt, mindent elintéztek, tehát a vételárat a vevő megfizette, az eladó birtokba adta az ingatlant, de a szerződést elfelejtették beadni a földhivatalnak (akkor még nem volt kötelező az ügyvéd, így gyakran előfordult).
Most is előfordulhat, hogy az ingatlan adás-vételi szerződésen nincs ügyvédi ellenjegyzés, és annak hiányában a vevő ingatlan-nyilvántartási bejegyzése nem történik meg, tehát nem válik tulajdonossá.
Ha adás-vételt kötne, vagy elbirtoklási ügye van, forduljon hozzám bizalommal.
Üdvözlettel:
dr. Fülöp Edina
ügyvéd
