A közös költségről már korábban írtam, illetve arról, hogy a közös költség nem fizetésének milyen következményei lehetnek akkor, ha a társasház és/ vagy a közös képviselő aktív, a tartozás miatt a jelzálogot bejegyezteti a lakásunkra.
Erről itt olvashat: https://drfulopedina.hu/ugyved-budapest/kozos-koltseg-elmaradas-jelzalog-a-lakason-emiatt
Nyilatkozat a közös költség tartozásról?
A közös költség vonatkozásában az ügyfelek az adás-vételi szerződésre már felkészülten érkeznek. Ez mit jelent?
Társasházi lakás vásárlása esetén kérni lehet a közös képviselőtől, hogy a közös költség tartozásról tegyen írásbeli nyilatkozatot. Az Eladók ezt meg is teszik és általában úgy érkeznek az adás-vételi szerződés megkötésekor hozzám, hogy ezt a nyilatkozatot hozzák magukkal. Hiszen az eladó- tulajdonos kérelme alapján a közös képviselő köteles nyilatkozni, hogy van-e közös költség tartozás az adott eladni kívánt ingatlanra vagy sem. A nyilatkozatban a közös képviselő megjelöli a tartozás összegét, vagy ha nincs tartozás akkor azt, hogy meddig egyenlítette ki a tulajdonos a közös költséget. Abban az esetben, ha az eladó tulajdonostárs nem kéri ezt az írásbeli nyilatkozatot, de szavatol a lakás per-, teher- és igénymentességéről, akkor ezzel a nyilatkozattal azért is szavatol, hogy közös költség tartozása nincs a társasház felé.
Mi történik akkor, ha közös költség-tartozással adja el valaki a lakását? Az új tulajdonosnak kell fizetnie?
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: „Törvény”) kifejezetten nem rendelkezik arról, hogy az új tulajdonosra átszáll a közösköltség-tartozás, habár az emberek többsége ezt hiszi, ahogy nekem mesélik az adás-vétel során. Ezért is ragaszkodik a Vevő a közös képviselő nyilatkozatához.
Fenti kérdésre, mivel a társasházi törvény nem szabályozza, a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: „Ptk.”) szabályait kell alkalmazni.
A Ptk. 2:207. §-a alapján, miszerint „Ha a tartozás jogszabály rendelkezése alapján száll át másra, a tartozásátvállalás szabályait kell megfelelően alkalmazni.”, a Törvénynek kellene kimondania, hogy a tartozás átszáll, azonban, mint fentebb említettem, a Törvényben ilyen rendelkezést nem találunk, így a közösköltség-tartozás nem száll át az új tulajdonosra.
A Ptk. 2:217. §-a alapján – „Ha az eladó az adásvétel tárgyát képező ingatlan birtokát a vevő tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése előtt a vevőre átruházza, a vevő a birtokátruházás napjától kezdve szedi a dolog hasznait, viseli terheit és a dologban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.” – az új tulajdonos csak a birtokátruházás napjától viseli az ingatlan terheit.
Hogyan lehetséges mégis, hogy az előző tulajdonoson és az új tulajdonoson is követelik a közös költséget?
A társasházban érvényes szervezeti és működési szabályzat (SzmSz), vagy a társasházközösség belső normái tartalmazhatnak olyan kikötést, hogy a korábbi tulajdonos tartozásaiért az új tulajdonos egyetemlegesen /kezesként vagy akár önállóan felel. Ebben az esetben az új tulajdonostól fogja a társasház követelni azt a közösköltség-tartozást, amit a régi tulajdonos halmozott fel, ugyanis attól kezdve, hogy az új tulajdonos megszerzi az ingatlan tulajdonjogát, a belső szabályzat, valamint az SzmSz külön elfogadó nyilatkozat nélkül kiterjed rá is.
Mindezek alapján ajánlatos nullás igazolást kérni az előző tulajdonostól, hogy semmiképp se érhessenek váratlan meglepetések minket lakásvásárlást követően.
Persze mindig van lehetőség ilyenkor is a régi tulajdonostól behajtani a tartozást, de jobb, ha megelőzzük a bajt, hogy gondtalanul hátradőlhessünk az új lakásunk fotelében.
Az Ingatlan adás-vételi szerződés megkötésekor állok Ügyfeleim és leendő Ügyfeleim rendelkezésére, hogy Ön is nyugodtan dőlhessen hátra az új lakása fotelében.
Keressen bizalommal:
dr. Fülöp Edina
ügyvéd, ingatlanforgalmi szakjogász- 06303631727
1122 Budapest, Városmajor utca 33. I/1.
